北京买房：理清思路，购房建议1753

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我去年买的大山子北里，当时只考虑租金高了，也问过您，您也推荐才买的。但说实话，眼看北京和全国的这房地产形势很是让人揪心，连次新房都降价严重，大山子这种老破小一旦补跌会更严重吧？所以我们真的是担心捡了芝麻丢了西瓜，这么老的房，纠结是不是应该先给处理了。

A：

1、我当时推荐？未必，我很少推荐老房，一般只会说租金收益高的现状，供参考而已。这种老破小的收益都相对高，大山子因为破+798的原因，收益就更高。现在我不知道具体行情，但之前能排北京普宅中租金收益的第一序列。那既然您图的是租金高，买了也没什么不合适的啊。

2、或者打个比方吧，买房子其实有时候就跟搞对象结婚似的。十全十美的伴侣是几乎不存在的，而不闹腾的两口子却不少。这些夫妻大多有个前提，那就是“从一而终”。

这指的不是婚姻关系，而是说对于对方的要求和期待不改变。比如说本来图的是对方漂亮，那结了婚就别抱怨人家不下厨房。本来图的是对方老成稳重+挣钱也不少，那结了婚就别纠结人家不够帅+没情调，否则两口子肯定打架，日子也就过不踏实了。

买房也一样，既然您当时图的是租金收益闹，那既然已经满足了，这会儿又纠结房龄老+价格走势弱，那就没什么意思了。我估计您的预算不是很高，200多万吧，很难买到各项都兼顾的。

3、所以我建议您也是不忘初心吧，别得陇望蜀，过高的要求只会让自己纠结，于事无补。老房的优势就是租金高，但劣势就是对应的流动性弱+价格走势顺位靠后，除非是学区房，否则不可能多受追捧。

但老房的价格走势一般也不吃亏，基本都是本板块的平均值。尤其是大山子的这种老房小区，房产价值几乎都归零了，价格中所体现的都是地段儿的价值。所以只要是周边配套和产业存在，那这小区的地段儿价值就存在，占不到便宜也不吃亏。

4、其他的我没什么说的了，反正以大山子的房价，您就算卖了也换不到理想中各项兼顾的。就跟我老婆似的，她就算把我辞了，也找不到感情专一的高富帅，所以还是不忘初心的凑合过吧。

仅供参考。

二

Q:

我是北京人，前几年离婚时房子给前妻了，这几年都是带儿子租房住。本来是想平房等拆迁，孩子爷爷奶奶住着，但现在又改腾退了，一是不知道什么时候轮上，二是估计给的面积也不大，还都是在五环了。

所以看现在的房地产行情不知道降到底没有，我能有100多万，也没想好是不是应该先买一套。比如买在四号线大兴西红门，离我上班也算方便，孩子放学有奶奶接，我下班再带着回家。

A：

1、一直租房住，那就算算现在的租房成本是否划算吧？我不知道您看的是西红门哪个小区，但如果是100多万买房的话有可能是理想家园的一居室吧？50平左右的150万吧，租金在3000来块钱，租售比400多。减去物业费取暖费和空置期什么的，年化净租金回报率在2%以上，150万的房净落3万多。

2、如果您不买房，那就把这100多万存银行或买国债，假定也是150万，五大行的五年期最高存款利息是1.5%，每年2.25万。再有就是买国债，现在1.7%，每年2.55万。

3、那就比较一下吧，买房的话就相当于自己租了自己的房子，也就是每年得到3万多的租金。不买的话就等于拿150万的理财收益去租房，最高2.55万。您觉得买房还是租房合适？

另外考虑好，现在的利率还是在下降通道，不知道什么时候重新上涨呢。而房租是和地区常住人口和平均收入强相关的，除非是人口大量搬走，或者是人均收入明显下降，否则房租就算降也降不到哪儿去。

3、另外是房价是否降到底。那就以理想家园的房子来说吧，租金收益率已经明显高于银行存款利息了，您觉得房价还能有多大的下降空间？手里持房的和持币的都在观望，但也都会算账的。

4、其他的没建议，房子是用来住的，看自己是否有需求吧。

仅供参考。

三

Q:

我和我的爱人准备最近在通州买房，想请您帮忙分析下。我爱人工作在朝阳半壁店小交亭村那块，我工作在朝阳们建国门附近。孩子3岁半，正在上幼儿园。没有北京户口。家里2个老人帮我们看孩子，一共5口人。我们现在在通州新华联租房，出门公交直达我爱人单位，我坐1号线去单位。

因为朝阳房子比较贵，朝阳孩子上小学的政策不太明朗，同时通州可以积落户分，房价也比较便宜，所以决定在通州买房，预备孩子上小学。

我们想买个三居2卫（以后2个老人会和我们一起住很长时间）。我们首先看小学，通州水平一般的小学就行最好靠点上。其次对我们来说交通便利。第三是房子自身，户型南北，隔音好，安静不临街等等，第四是生活便利性，比如商超公园。

我们现在大概能拿出有280万，想买450-500左右的房子，算上我俩的公积金，月供1W，这个价格对我们来说贷款压力还不算太大。

现在看房也快3个月了，感觉次新房性价比最高。万达板块因为学区，小区基本都够不上，运河那块离上班远。现在中意的小区是格瑞雅居，旁边是实验一小，对面是医院，交通上还行，但看了一套110平左右的性价比不高。其他老小区感觉就是高不成低不就。

之后看了新房，朝堂揽阅现在495万86平那个还好，但后南仓小学分校只是规划，分校教学质量也不能保证，同时临近铁路，后面规划了一小片商务区，会比较吵，临河那排的房价也会贵点。不确定的点很多。销售说这个价直到今年年底冲收，过了这个月25号就没这个价了。

多说一句101平三居加一个书房的，我更中意，不过要558万，咬咬牙也能上吧。

现在也想看明年3月的九棵树同仁堂板块，应该不会比朝堂揽月贵，但交房可能比较晚，孩子上学等不到。所以我们看中了旁边的玉兰湾，现在玉兰湾各方面其实都比较好，但130平560多万的价格够不上，我们觉着同仁堂起来玉兰湾还会再降，可以等等。

现在我们觉着不错的只有这几套，朝堂揽月销售一直在催，说25号之后就不是这个价了，我们感觉买房空间不是很大了，比较不错的只有我们说的这2个地方了，不知道该不该上车。

请帮忙分析下，要买朝堂吗？还需要等等吗？哪些板块适合我们。

A：

1、买通州的其他理由没问题，但朝阳的上学政策谈不上不明朗吧？这里已经是单校划片相对最稳妥的区了，而且还是“房本主义”，对非京籍业主算是最友好的了，顺位在京籍无房户之前。

2、格瑞雅居的110平是三居室吗？我印象中这里的户型偏大，按说应该没有这种面积的，是不是两居改的啊？如果是改的那就肯定性价比不高，或者这种小区的户型自住很舒服，但从数值来讲的性价比高不到哪儿去。当然这是我估计的，具体的可以让中介给算算账。

3、新房我不熟，不方便点评人家。不过495/86=5.76万，558/101=5.52万一平，我认为不便宜，您算过新房的溢价率和性价比吗？也找中介给算算吧。

其他的我没什么说的，只是提醒别太相信我们卖房的说的话，连我自己都不信。而且我卖了20多年的房，只有年底促销冲业绩的，涨钱的时候极少。

我们又不傻，不想要年终奖了吗？开发商不冲排行榜了吗？那明年拿什么忽悠融资啊？不过人家说25号之后不是这个价或许是真的，圣诞节过了就降点儿呗，看耶稣的面子。

4、这我真没什么建议，格瑞雅居这户型的性价比大概率不高，朝堂揽阅我不方便点评，您还是找当地中介给算算租售比吧，预估一下租金，看看性价比是否能接受？

仅供参考。

四

Q:

我现在在东城和平里一区住，9月孙子开学才过来。对这边还不是很熟悉。想在附近买个一居，老两口子自己住，看了柳芳南里。北里、左家庄南里。北里、西坝河南里、中里、朝阳和平里13区、14区、目前还没有挑到很满意的。总投入不超过245。想听听您的意见。

朝阳和平里十五区一居跟左家庄二居价格差不多，有人说以后一居不好出手，还在挑选中。想听听您的意见。从多方面分析分析。

A：

1、现在是年底成交淡季，房价不会涨，就算有波动有也轮不到老房，不用着急慢慢看呗。

2、一居和二居，那在面积和价格差不多的情况下，自住角度可以首选一居，住的舒服。投资角度首选二居，出租的坪效高，出手时也大概率占优。就因为一居的客群相对窄，只适合独身或小家庭，有了孩子的都不方便。而两居甭管面积多大，从利用率来说是适合更多家庭的。

另外一居室就算面积大也不建议改成两居，肯定不好改，否则开发时就直接设计了。就算改的效果不错，出手时也不太好收回成本，因为所有买家无论是否喜欢都会以不喜欢的借口砍价。

3、总之具体找房我帮不上忙，还是先问当地中介吧。这一片老小区有的是，甭着急。

仅供参考。

五

Q:

我小孩在北京工作，收入还行，但公积金很低，那贷款时是不是就吃亏了？我也想干脆不贷款了，先买个500万左右的能住就行，等结婚时再说换房时再贷款。

当然我们也知道这不如一步到位的好，现在能买的都在郊区，但也总归是自己的房子。他看的是昌平的这几个楼盘，您看有合适的吗？

A：

1、公积金低也谈不上吃亏，其实里外里都是自己的收入，只不过是换了个马甲而已。而且看样子您儿子刚工作不久吧？那如果是“市管”的也贷不了多少钱，每年才十万额度。国管的话跟缴纳多少关系不太大，起步就是70万。

但总额都是120万，加上户口什么的最多140万。而您家都能全款500万了，其实纠结公积金的意义就不大了。所以如果想贷款的话考虑一下商贷吧，反正收入不低，这或许就能一步到位了吧？没必要跟公积金较劲。

2、看的这几个楼盘我点评不了，不知道具体价格，还是问中介或卖房的吧。或者说如果都没有折扣，那在我看来****的性价比相对高，毕竟房产的价值由地段儿决定。另外就是地铁问题，这在郊区属于必须的配套，有了不加分，没有或离得远的必定减分。

3、再有多说一句，新房更适合自住，居住体验肯定比二手的强。但如果是过几年就要置换就未必合适了，这就跟买车似的，新车开了没多久就卖的话有可能吃亏。

仅供参考。

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