剑指公募REITs 金茂22.6亿出售三亚酒店背后的资管考虑

观点网 当公募REITs的大门向酒店资产敞开，资本市场的聚光灯骤然打亮。市场最敏锐的“猎手”们已然嗅到机遇，悄然集结。

中国金茂率先扣动扳机，12月23日晚间，该公司发布公告称，其计划以22.65亿元的代价转让三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店100%股权，目标直指资产证券化。

这不是一次简单的资产处置，而是企业拥抱大资管时代的战略信号。

随着酒店公募REITs被正式提上日程，整个行业的发展逻辑已然发生根本转向，不动产金融的逻辑正成为主流。

通过证券化盘活“沉睡”资产，唤醒流动性、优化资产负债表，已成为不可逆转的浪潮。

资产出售

当酒店行业迈入新一轮发展周期，各大企业纷纷重铸护城河。中国金茂也悄然布局，打出一张关键的“金融牌”。

12月23日晚间，中国金茂一纸公告，宣布旗下上海金茂与三亚峦茂签订产权交易合同，以约22.65亿元对价，出售三亚旅业100%股权。

而三亚旅业的核心资产，正是金茂旗下标杆酒店之一——三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店。这家2008年开业、拥有446间客房的奢华酒店，一直是金茂酒店板块的“压舱石”。

实际上，这并非金茂首次出售三亚高端酒店资产。就在去年12月，其刚以18.49亿元转让了毗邻的金茂三亚希尔顿酒店。

短短一年时间，连续“清仓”两大核心物业，中国金茂背后的考虑究竟是什么？

对比两次交易，中国金茂的动机已悄然转变。去年出售希尔顿酒店，主要为处置资产、回流资金；而此次转让丽思卡尔顿酒店，则明确指向资产证券化的探索。

最新公告显示，丽思卡尔顿酒店的接盘方为三亚峦茂酒店管理有限公司，该公司成立于2025年，主营业务为企业管理咨询。

穿透其股权发现，三亚峦茂由“中信证券－中国金茂三亚酒店资产支持专项计划”管理人全资持有，而其上层主体嘉兴峦茂企业管理合伙企业，正是该资产证券化项目的原始权益人。

换言之，三亚峦茂是一个典型的SPV（特殊目的载体），专为此次证券化交易设立。

设立SPV时候，再将不动产装入SPV名下确保风险隔离，以基础资产未来的现金流为支持，向投资者发行资产支持证券，这是不动产资产证券化的标准流程。而今，中国金茂走到了第二步。

根据公告，目前上海金茂已认购该计划项下4%的资产支持证券，其余96%的资产支持证券已由其他专业机构投资者认购，且各自所持份额高度分散、均不超过20%，故该计划无实际控制人。

中国金茂在公告中强调，丽思卡尔顿酒店开业以来经营成熟稳定，盈利及现金流情况较好，是公司打造精品持有的目标酒店，通过开展资产证券化将酒店资产估值盘活效用最大化。

通过这一操作，中国金茂成功将沉淀的酒店资产转化为流动性更强的金融资产，既优化了财务报表、降低了负债压力，也为后续战略调整与再投资储备了灵活空间。这不仅是单笔交易，更是行业从“持有运营”向“金融运作”转型的一次重要实践。

剑指公募REITs

但中国金茂的考虑或许不止于此。

就在今年12月1日，国家发改委明确将四星级及以上酒店纳入公募REITs可申报范围。中国金茂在此时启动类REITs操作，时机颇具深意。

换言之，中国金茂此番转让三亚丽思卡尔顿酒店的举动，或许隐藏着更大的资本棋局，即以类REITs先行，再由公募REITs接力。

此前，方正证券就曾发布研报表示，中国金茂置出三亚丽思卡尔顿酒店，是该公司“盘活存量，做优增量”策略的又一尝试，有望实现继长沙梅溪湖览秀城出表REITs上市后，又一个资产证券化的范例。

但政策开闸不等于门槛降低，根据要求，酒店REITs项目必须“优中选优”，满足以下核心条件：四星级及以上、现金流稳定、产权清晰、运营规范，并具备规模与区域价值。

从三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店的情况来看，项目坐落于成熟旅游目的地三亚亚龙湾畔，是一家‌五星级奢华度假酒店‌，由中国金茂全资持有，自2008年开业至今，运营时间达到18年，经营情况较为成熟。

从具体的经营数据来看，项目建筑面积为8.38万平方米，客房数量446间。在过去许多年时间里，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店是金茂酒店业务当中，平均房价最高的一个，即便是在疫情突袭的2020年，其表现依旧坚挺。

财报数据显示，2020年，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店的平均房价为1973元，平均入住率为52.5%与上海金茂君悦大酒店持平，但平均可出租的客房收入达到1036元，彼时，上海项目的平均可出租客房收入仅有585元。

2021年至2024年，项目的平均入住率分别达到60%、47.6%、70.9%、70.5%，同期，平均可出租客房收入分别为1403元、1063元、1656元、1363元。

今年上半年，该项目的平均房价为2054元，平均入住率80.5%，每间房收益1654元。

此外，最新公告披露，丽思卡尔顿酒店的母公司三亚旅业于2025年3月31日经审核总资产及经审核净资产分别约为11.13亿元及6.91亿元。

这一系列数据表明，中国金茂正以旗下最优质的酒店资产作为“试金石”，探索从私募类REITs向公募REITs的跨越。

更重要的是，中国金茂旗下还拥有上海金茂君悦大酒店、金茂深圳JW万豪酒店、南京威斯汀大酒店、北京金茂万丽酒店、长沙梅溪湖金茂豪华精选酒店等资产。

如果本次试水成功，其不仅能够打造酒店资产的“投、融、建、管、退”完整闭环，后续更能将旗下的优质资产持续扩募。

不过，酒店REITs赛道的发令枪尚未真正响起，在中国金茂之前，锦江国际已于12月15日启动公募REITs招标，谁将率先冲线，仍值得期待。

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