卖方签完购房合同去世，继承人必须配合过户！北京房产律师详解

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一、案情介绍

原告张建国、张浩然（父子）诉称：2020年4月29日，二人与林秀云签订《存量房屋买卖合同》，约定购买其名下的一号房屋（建筑面积177.61平方米，住宅性质），总价180万元。付款方式为分期支付：首期40万元应于2020年4月27日前支付；第二期40万元于过户后一个月内支付；第三期100万元于过户后三个月内付清。双方还约定，合同签订后10日内共同办理过户手续。

然而，林秀云于2020年5月13日因病去世。经查，林秀云生前无配偶、子女，其母为其唯一法定继承人。该母亲亦于2020年11月去世，其法定继承人为林强、林梅（即本案被告）。

张建国、张浩然多次要求林强、林梅协助办理一号房屋过户，均遭拒绝。二人遂起诉，请求法院判令被告继续履行合同，配合将房屋过户至其名下。

被告辩称：

合同非林秀云真实意思表示——签约时其已病危住院，无行为能力；

房屋成交价180万元远低于市场价，显失公平；

原告未实际支付首付款，且存在其他不当行为，故拒绝配合过户。

原告则提交了：

有林秀云签名捺印的买卖合同（含三名见证人签字）；

林秀云亲笔签署的《声明》，明确表示：“我自愿以180万元出售房屋，因无儿无女，张建国长期照顾我，此为真实意愿，绝无受胁迫或欺诈”；

银行转账记录及收条，证明首付款已通过抵扣理财欠款+现金方式结清；

多年缴纳物业费、供暖费的凭证，证明自2016年起实际占有使用一号房屋。

二、裁判结果

法院判决：

林强、林梅继续履行张建国、张浩然与林秀云于2020年4月29日签订的《存量房屋买卖合同》，并于判决生效之日起15日内协助将一号房屋所有权转移登记至张建国、张浩然名下。

三、法院说理

合同系真实意思表示，合法有效

原告提交的合同、收条、声明及见证人信息形成完整证据链。林秀云在《声明》中明确表达低价售房原因及自愿性，且其所患疾病不影响意识判断。被告质疑签约能力，但未申请笔迹鉴定，亦无医学证据支持，法院不予采信。

交易价格偏低不构成无效理由

被告主张“市场价700万元”，但未提供针对该房屋的评估报告。林秀云在声明中已自认知晓市场价格，自愿处分个人财产，属于合法民事行为，不违反公序良俗。

继承人依法承继合同义务

根据《民法典》相关规定，合同一方死亡的，其继承人应承受合同权利义务。林秀云去世后，其继承人有法定义务协助办理过户。

先履行抗辩权不成立

合同约定剩余房款在“过户后”支付，现尚未过户，原告无需提前付款。被告以“担心原告不付尾款”为由拒办过户，缺乏法律依据。

其他争议另案处理

被告所提“原告侵占其他财产”等问题，与本案房屋买卖合同非同一法律关系，应另行解决。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

卖方去世≠交易终止

房屋买卖合同具有债权属性，继承人不得以“不知情”“不同意”为由拒绝履行。买方有权通过诉讼强制过户。

关键证据：固定“真实意思表示”

建议在交易中要求卖方签署书面声明，说明交易背景、价格合理性及自愿性，并由见证人签字。此举可有效对抗继承人后续质疑。

低价交易需合理解释

亲友间、照顾者与被照顾者之间的低价转让，只要不损害第三人利益，法院通常尊重当事人意愿。

及时确权，防范风险

若卖方年迈或患病，买方应在签约后尽快起诉确权并申请财产保全，防止房屋被其他继承人处置。

律师建议：遇到类似情况，切勿拖延协商。专业房产律师可协助梳理证据、提起诉讼，高效实现过户目标。