出卖人配偶已去世，他能单独卖农房吗？北京宅基地律师：看继承情况

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

原告张建国诉称：2023年4月8日，他与赵德山签订《房屋买卖协议书》，约定赵德山将其位于本村宅院中的西边两间正房及三间西厢房以10万元价格出售给自己。签约当日，张建国支付全部现金，赵德山出具收条并交付房屋。

然而，当张建国准备按约定在院内建隔断墙时，赵德山突然反悔，称房屋并非其个人财产，拒绝配合。张建国遂起诉，请求法院确认双方所签《房屋买卖协议书》合法有效。

被告赵德山辩称：涉案农房原系其与已故妻子王秀英的夫妻共同财产。王秀英去世后，其父母、儿子等人曾签署《遗产分割继承协议书》，明确放弃继承，房屋归赵德山一人所有。因此，他有权单独出售。

经查，张建国与赵德山均为同一集体经济组织成员（本村村民），张建国职业为农民，户籍登记在该村。

二、裁判结果

法院判决：

确认张建国与赵德山于2023年4月8日签订的《房屋买卖协议书》有效。

三、法院说理

出卖人对房屋享有合法处分权

涉案农房虽原为夫妻共同财产，但王秀英去世后，其法定继承人（父母、子女）已通过书面协议明确放弃继承，房屋全部份额归赵德山一人所有。赵德山具备完整处分权。

买卖双方均为本村村民，交易合法有效

根据现行法律及司法实践，同一农村集体经济组织成员之间买卖宅基地上房屋，不违反法律强制性规定，合同应认定为有效。

未办理过户不影响合同效力

农村房屋普遍未办理不动产登记，但这仅影响物权变动，不影响买卖合同本身的效力。只要双方意思表示真实、主体适格、标的合法，合同即受法律保护。

现金支付+收条+实际交付，交易真实可信

原告提交了收条、证人证言及长期占有使用房屋的事实，足以证明交易真实发生，不存在虚假买卖或恶意串通。

四、律师提示（北京宅基地律师靳双权团队）

农村房屋买卖，首要看“身份”

买方必须是本村集体经济组织成员。若卖给外村人、城镇居民，合同极可能被认定无效。

出卖人必须有完整处分权

若房屋涉及夫妻共有、继承等情形，务必取得其他共有人书面同意，或提供有效的析产/继承协议。否则，即使签约，也可能被其他权利人主张无效。

“没房产证”不等于“不能卖”

北京郊区大量农房无不动产权证，但只要有《建房许可证》《宅基地审批表》等权属证明，且交易主体适格，合同依然有效。

建议同步完成“宅基地使用权”确认

虽然合同有效，但未来如遇拆迁、确权，仍需将宅基地使用权人变更至买方名下。建议及时向村委会、乡镇政府申请备案或更名。

律师提醒：农村房屋买卖看似简单，实则暗藏共有人争议、继承纠纷、身份不符等风险。签约前务必查清权属、核实身份、完善手续！