5.6万套！合肥二手房或将迎来转折~

据数据统计，截至11月底，合肥二手房市场交出了一份让人亮眼的答卷，前11个月，合肥二手房在以价换量的加持下成交了5.6万套房源，保持着较高的市场活跃度。

NO.1|壹

以价换量，前11个月合肥二手房成交5.6万套

近年来房地产市场进入深度调整，但对合肥二手房市场来说依然保持着较高的活跃度。从近一年合肥二手房成交情况来看，成交量方面，数据呈现出波动中保持相对活跃的态势。2024年12月达到阶段性高点6234套后，2025年初受春节等因素影响出现回落，但3月迅速反弹至6517套，之后基本维持在每月4500-6000套区间。

截至2025年11月，合肥当年二手房成交量累计约5.6万套，这一数据表明，市场仍然保持着相当较高的流动性，市场依然保持着较高的需求。

再来看下二手房价格，近一年合肥二手房价格几乎每月都在下滑，从2024年11月的1.57万/㎡开始，到2025年11月已跌至1.13万/㎡，累计跌幅高达28%。

特别是2025年6月以后，价格下跌速度明显加快，从1.35万/㎡跌至11月的1.13万/㎡，仅用5个月时间就下跌了16.3%。

另外，根据国家统计局发布的数据显示，合肥二手房已经连续31个月价格持续下跌。并且在6月份、8月份的跌幅达到今年之最，下降0.9%，9月份下跌幅度放缓，跌幅0.5%，10月份下跌幅度再次拉大，跌了0.7%，11月份跌幅则再一次被扩大，跌了0.9%。

这种“以价换量”的市场策略，清晰地反映在议价空间的变化上。随着价格持续走低，买家在交易中的话语权不断增强，议价率从2024年底的7.70%一路攀升至2025年11月的9.87%。

也就是说，现在在合肥买卖二手房，平均每100万的挂牌价，最终成交价可能只有90万出头。对于那些在房价高位入手的业主来说，这无异于“割肉抛售”。

而根据近期二手房新增房源数据来看，近几个月合肥二手房新增房源持续下跌，2025年3月达到25592套的高点后，新增房源整体呈下降趋势，11月已降至15596套。

这表明随着价格持续下跌，越来越多的业主选择暂缓出售，进入观望状态，等待市场回调，这也表明目前二手房价格再下调的空间有限，其实目前合肥部分二手房价格已经跌无可跌。

NO.2|贰

市场下行，高佣金引发市场质疑

在合肥二手房市场价格持续下行、买卖双方均承受巨大压力的背景下，有一个群体的收入似乎并未受到同等冲击——房产中介。

目前合肥二手房中介市场形成了较为稳固的双巨头格局，其中贝壳系和中墅地产合计市场占有率超过80%。

在佣金标准上，合肥市场普遍实行卖家承担0.5-1%，买家承担1-1.5%的收费标准。这意味着，一套200万的二手房交易，中介费总额通常在3-5万元之间。

在目前以买家占主导的市场情况下，这笔中介费用基本协商由卖家来承担，或者买家承担自己的部分但对于房源总价降低，这表现在议价空间上，其实也是变相卖家来承担。对于在当下房地产市场下行，尤其二手房价格基本腰斩的情况下，对于卖方来说这笔费用无异于雪上加霜。而对于买方而言，尽管房价有所下降，也是增加购房成本。

合肥楼市航拍图

其实，这种情况在房地产市场整体下行周期中，显得尤为引人注目。

以行业龙头贝壳为例，根据公开信息，2025年第三季度，公司净收入达到231亿元，同比增长2.1%。前三季度实现营业收入723.91亿元，同比增长16.14%。

与此形成对比的是，同期许多房地产开发企业的营收出现了两位数甚至更大幅度的下滑。贝壳能在市场下行周期中保持营收增长，其高佣金模式无疑起到了关键作用。另外贝壳高管团队的天价薪酬成为舆论焦点，2024年CEO彭永东薪酬达4.01亿元，执行董事单一刚薪酬2.99亿元，2023年两人合计年薪更是高达12.42亿元。

在当前市场环境下，贝壳这种不论新房或者二手房这种高佣金模式引发了越来越多的讨论。

NO.3|叁

合肥首创二手房交易菜单式服务

面对高佣金带来的交易成本压力，合肥市近期推出了创新性的“菜单式”二手房交易服务模式。

这种模式打破了传统中介打包收费的方式，允许交易双方根据实际需求，自由选择服务项目，按需付费，费用透明。

根据服务菜单，多项基础服务如政策咨询、房源匹配、实地带看和房源推广均为免费。

而专业性较强的服务则明码标价：价格谈判协助和合同指导与审核各1000元；贷款代办服务根据买方(5000元)和卖方(6000元)略有差异；过户交割统一为2000元。

对于购房者来说，如果仅需基础服务，理论上可以几乎零成本完成交易；即使需要全套服务，总费用也远低于传统中介的打包收费。

这种模式创新，不仅降低了二手房交易成本，更重要的是提高了服务透明度，让买卖双方能够清楚知道每一笔费用的去向。

NO.4|肆

结语

市场分化将更加明显。从数据来看，尽管整体价格下行，但合肥二手房市场仍然保持着相对活跃的交易量，这说明真实需求依然存在。

未来市场可能会进一步分化：一方面，部分业主因资金压力不得不“割肉”抛售；另一方面，资金充裕的购房者则迎来难得的入市机会。

短期内，这种趋势可能仍将持续，然而高佣金模式面临可持续性质疑。在买卖双方均承受巨大市场压力的情况下，中介服务的高收费模式越来越难以获得市场认同。

合肥推出的“菜单式”服务模式，可能是行业变革的重要信号，预示着未来二手房交易服务将向更透明、更灵活、成本更低的方向发展。