房地产行业化债步入新阶段，融创等房企上岸在即

12月23日，融创中国控股有限公司（以下简称“融创”）境外债务重组计划正式生效。伴随这一决定性进展，融创约96亿美元的现有债务已获全部解除及免除，成为首家境外债基本“清零”的大型房企。此前，融创154亿元境内公开债券重组也已完成。

当下，房地产行业债务风险处置已进入规模化落地与实质性突破阶段。在业内看来，融创化债工作进入整体收官阶段，对房地产行业具有重要意义。一方面，大型房企化债成功，将优化房地产行业资产负债表，促使市场加快走向止跌回稳。另一方面，其化债范式也为其他出险房企提供重要参考。

据中指研究院统计数据显示，截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批，化债总规模约1.2万亿元，大幅减轻了行业公开债务偿还压力。在这条足以重塑未来市场格局的超万亿元化债路上，以融创为代表的部分房企何以率先上岸？

方案创新，房企化债范式“先行一步”

与此前简单的债务展期不同，本轮化债浪潮中出现了多种创新工具。其中，债转股是房企的主流选择，也是能大幅降低有息负债，让企业此后经营踏上轻装简行之路的最佳化债模式。

截至目前，融创通过境内外债务重组，整体偿债压力预计下降近600亿元，减债规模之大在业内领先，其债务重组方案也极具突破性。

融创在境外债重组中首开先河，其“全额债权转股权”模式不仅全面、彻底化解了上市公司层面的债务风险，也为债权人提供了获得短期流动性、未来股票升值带来的潜在收益机会。融创还创新引入了“股权结构稳定计划”，向主要股东提供部分附带条件的受限股票，确保其能够为公司核心经营及长远发展持续贡献力量。

在境内公开债重组方面，融创同样走在前列，其组合了“现金要约收购+债转股+以资抵债+留债展期”四种选项，既能满足债权人的短期流动性需求，又能分享公司发展的长期收益，为债权人提供了多元化需求及退出机制，最大程度照顾到各方利益。异曲同工的是，碧桂园也推出了“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”的综合解决方案。

另以金科股份化债1470亿元的重整案为例，长城资产以“产业投资人+财务投资人”双重身份介入，通过收购不良债权、注入增量资金、优化项目运营等方式，成功盘活重庆威斯勒等停工项目，是当下典型的“AMC+地方国企+市场化资本”的纾困范式。这些化债方案的底层逻辑，均是满足不同债权人的偏好。

值得一提的是，经过较长时间的市场调整，房企已逐渐厘清复杂形势，推出的债务重组方案也更加务实，更全盘考虑公司长远发展与多方共赢，这也使得房企债务重组方案更容易获得通过。融创等大型房企对创新工具的广泛应用，也有效缓解了流动性压力，并从根本上修复资产负债表，这也将是未来行业化解债务风险的趋势。

资产韧性强，大股东“亲自下场”

债务重组能够取得成功的另一大关键动因，来自于资产质量。能盘活的资产、能正常经营的企业，未来有望改善的市值等要素，都是预判化债成功的度量衡。从这方面来看，融创确实颇有优势，其手握1.24亿平方米土地储备，其中近七成位于一、二线核心城市。上海壹号院、北京融创壹号院等高端项目成为“销售利器”，截至目前，上海壹号院全年累计销售额超220亿元，位居全国单盘销冠。

这些位于核心城市的资产，抗风险能力与资产安全边际较高，未来空间较大，债权人自然愿意给拥有这些“硬货”的企业机会。资产韧性强，亦是这些房企化债能下得“先手棋”的优势基因。

另一个重要催化剂，则来自于大股东的责任担当。自救意识强，是首要一步，大股东如何展现诚意，则是关键一步。

融创大股东是行业最早带头支持公司度过困难的企业家之一，不但为公司提供了4.5亿美元无息借款，境外债重组中，这笔借款与债权人同等条件、同期转股；境内公开债券展期方案中，大股东也提供了个人无限连带责任担保。大股东从资金支持到风险共担的举措，不仅为融创自身纾困化险提供了重要助力，也为后续面临类似挑战的其他房企提供了参照，对推动行业化债起到良好的示范效应。

大型房企化债路径值得参考，其他房企更需加快化债步伐。债务重组从根本上化解了债务压力，但房地产企业要想彻底解决流动性问题，还在于尽快恢复自身“造血”能力。一方面，这需要企业着眼于将化债与经营恢复相结合，提升去化能力，多线并行创收；另一方面，也需要政策多方支持，促使楼市尽快回稳。届时，融创这种已彻底完成化债的房企将率先走出低谷，回归经营正轨。

实际上，在这条超过1.2万亿元规模的化债路上，随着大型房企债务重组陆续收官，房地产行业的商业模式也从“高负债、高周转、高增长”转向了“稳经营、控风险、重品质”。化债成功后能够轻装上阵的房企，未来还需更加注重产品力提升和现金流管理，推动企业发展模式从规模扩张转向质量提升，助力房地产市场逐步走向更加健康的发展轨道。