打包三座荟聚注入基金 英格卡与高和资本的互补性博弈

近日消息，高和资本与英格卡购物中心宣布战略合作，双方计划联合发起设立一支专项不动产基金。

该基金将持有位于北京、无锡和武汉的三座荟聚购物中心，此项合作将在获得中国相关主管部门的批准后正式生效。

根据协议，高和资本将担任该基金的基金管理人及执行合伙人；英格卡则将作为普通合伙人及基石投资者，继续拥有荟聚品牌并经营这些购物中心，保持荟聚品牌和运营的品质。

此外，宜家中国将在无锡荟聚内开设并运营一家新的门店；宜家无锡商场现有物业资产将作为交易的一部分，改造为无锡荟聚全新租赁空间。

从市场最初传闻的“全盘出售”，到最终“基金共持、运营不变”的合作模式落地，这一交易不仅涉及超百亿商业资产的权属调整，更折射出跨国商业地产企业与本土资本的战略适配逻辑。

全盘出售到基金共持

关于英格卡出售荟聚项目的消息，最早于今年8月传出。当时市场消息称，英格卡集团计划打包出售国内10座荟聚购物中心，首批涉及无锡、北京、武汉三座成熟项目，估值约160亿元，接盘方传闻为泰康人寿领投的险资基金，交易细节仍在沟通中。

彼时市场普遍解读，此举是英格卡应对现金流压力的“瘦身”操作，也引发投资者对其在华重资产战略可持续性的质疑。

关于拟出售项目的核心原因，市场普遍认为主要有两方面：一是宜家家居业务增长乏力，二是荟聚购物中心的重资产模式在消费疲软与市场竞争加剧的双重压力下，经营明显承压。

不过，英格卡最新财务数据呈现出营收微降、利润增长的分化态势。

资料显示，2025财年（2024年9月1日-2025年8月31日），英格卡集团全球营收414.51亿欧元，同比下滑0.9%；宜家零售销售额390亿欧元，同比下滑1.6%；毛利润144.21亿欧元，同比增长4.0%；营业利润14.64亿欧元，同比增长16.8%；净利润14.11亿欧元，同比增长75.1%。

这与英格卡2025财年推行的“降本增效、优化财务结构”的整体策略密切相关。整体来看，尽管营收同比降幅较2024年收窄，但业绩仍面临压力，利润增长更多依赖于成本端管控与业务结构优化，而非收入端增长的拉动。

购物中心业务板块表现相对稳健，最新财年数据显示，英格卡中国区购物中心客流超1.4亿，同比增长5%，整体出租率97%，会员近700万，引入约220家城市/区域首店。

无论业绩分化态势如何，此前的出售传闻最终以“基金共持”的形式落地。对比最初传闻，区别在于从险资泰康人寿领投的基金接盘，变为高和资本和英格卡共同成立基金持有运营，处置方式也从全盘出售转为了基金共持。

本质而言，全盘出售是一次性转让资产所有权以快速套现，而基金共持是英格卡以普通合伙人及基石投资者身份保留部分权益，形成“资本持有+专业运营”的分离模式。

值得注意的是，不同于市面上大部分的商业资产出售案例，英格卡此次是以普通合伙人及基石投资者的身份保留部分权益，并非完全出售。而如万达，则是向其他企业出让万达广场股权，属全额资产出售，并无权益保留。

对于出售方而言，两种方式各有优势。共同成立基金的方式下，英格卡能回笼部分资金，保留收益分成权，风险共担；采用全额出售的主体，如万达等，则可一次性回笼大额资金，彻底剥离资产风险，专注运营服务收费，收益相对固定。

交易双方的互补性

资料显示，英格卡自2009年进入中国，目前在中国运营着10家荟聚购物中心，分别位于无锡、北京、武汉、福州、长沙、南宁、昆明、合肥、西安和上海，投资总额约275亿元，拥有约94.3万平方米的总租赁面积。

此次基金合作涉及3座，其余7座暂未纳入合作计划。

从项目属性来看，此次纳入合作基金的三座荟聚分别为无锡荟聚、北京荟聚、武汉荟聚，共同点在于均为英格卡入华的早期项目，运营超过10年，属成熟期优质资产；而福州、西安、上海等7个较新的荟聚则仍处培育期，现金流尚未稳定。

对英格卡而言，与不动产投资机构成立合作基金持有运营成熟期的项目，可以更多视为资产证券化而非资产剥离。

作为普通合伙人和基石投资者，英格卡依然能主导项目运营和荟聚品牌，避免了品牌价值因出售而稀释或管理失控的风险。

此外，这种盘活优质成熟资产的方式，还可保留战略扩张空间。如无锡宜家还将升级搬迁至荟聚内，进一步强化“荟聚+宜家”的协同业态，一定程度上避免资产调整对核心零售业务的冲击。

而高和资本作为国内领先的不动产私募股权基金，核心优势在于优质商业物业投资与资管能力，其投资聚焦一线城市优质商业资产，尤其偏好运营成熟、现金流稳定的项目。

从过往案例来看，高和资本拥有丰富的商业资产并购与盘活经验，例如上海周浦万达广场收购、医药物流园Pre-REITs基金等项目均取得良好的成效。

在购物中心领域，高和资本也有成熟的合作经验。

2018年8月，其与大悦城控股联合设立50亿元购物中心并购基金，聚焦中国核心城市具备更新改造潜力的商业综合体项目；同年12月，该基金完成对北京大兴区火神庙国际商业中心的收购，并将其改造为大兴大悦春风里，提升项目价值。

此次与英格卡合作，是高和资本精准切入成熟购物中心赛道的重要布局，且规避了重资产收购的风险。

一方面，其无需动用巨额资本进行全盘收购，在降低了资金压力和投资风险的前提下，一次性获得北京、武汉、无锡三座运营成熟、现金流稳定的核心商业资产包，实现优质资产的快速储备。

另一方面，其可依托自身资管优势弥补运营端短板，对接本地政府、社区资源，助力项目更好地融入本土市场，提升资产价值。

此外，作为专项基金的发起方与管理人，高和资本后续还可通过CMBS、类REITs等资产证券化工具实现退出或进一步盘活资产。

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