海开84.56亿拿下北京海淀上地超大地块，年内海淀土地出让金创五年来新高

12月23日，海开以84.56亿元竞得北京市海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00-0702-18、24、23地块。北京商报记者梳理发现，2021—2024年海淀区供应地块多为15万平方米以下地块，而此次地块达22.54万平方米，成为近五年来海淀区推出的最大规模建筑用地，其入市将为区域房地产市场注入重要增量。与此同时，2025年海淀区土地供应规模已创下近五年峰值，土地出让金额达448.37亿元，土地市场的活跃度与供应量均呈现显著提升态势。

业内专家分析指出，上地板块作为海淀区科技创新核心承载区，汇聚了大量高新技术企业与高端人才，住房需求以改善型、品质型为主，地块的区位优势与规模优势兼具，具备较高的开发价值与市场吸引力。

补齐市场缺口

出让文件显示，海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00-0702-18、24、23地块，土地面积约7.71万平方米，规划建筑面积约22.54万平方米，用地性质涵盖R2二类居住用地与F3其他类多功能用地。

从规划指标来看，该地块以超20万平方米的体量，成为近年来海淀区罕见的"巨无霸"地块。

北京商报记者梳理发现，2021—2024年间，海淀区累计出让16宗地块，且多数地块规划建筑面积均在15万平方米以下。

回溯近四年区域单宗出让地块的最大体量，2021年出让的海淀镇树村B-1北地块，规划建筑面积约9.24万平方米；2022年入市的西北旺0018地块，规划建筑面积达12.35万平方米；2023年推出的双新村地块，规划建筑面积则为8.96万平方米。

此次上地0702地块的成功出让，再度刷新海淀区近五年单宗地块供应规模纪录。

合硕机构首席分析师郭毅表示，上地板块的和樾玉鸣、和樾望雲项目销售表现优异，印证了上地软件园周边地缘性购房需求旺盛。但仅靠这两个项目，难以满足区域产业人群的职住平衡居住需求，此次0702地块的供应，有效补齐了这一市场缺口。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫进一步分析认为，产业集聚背景下的住房需求释放，还需考量企业配套住房的供给情况。未来3—5年，随着产业进一步集聚、人口持续导入、配套设施逐步完善，区域住房需求将稳步增长，项目库存去化也将更趋平稳高效。

海开海淀再加码

海开继2024年6月之后，再度落子海淀区完成土储补仓。彼时，海开曾以79.17亿元的总价、1.5%的溢价率，成功竞得海淀区西北旺镇永丰产业基地地块。

该地块后续被打造为颐海澐颂项目，于2025年3月正式入市销售。截至12月23日，项目总计752套房源中已有583套完成签约，去化率达77.53%。而此次海开选择再度重仓海淀区，与新地块的区位优势存在密切关联。

从区位配套来看，此次出让的上地0702地块坐拥优质教育资源矩阵，不仅毗邻上地实验小学、上地实验学校等成熟学府，更规划引入由北京市101中学承办的十二年一贯制学校，教育资源优势显著。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，上地0702地块的稀缺性不仅源于海淀上地学区的强教育属性，也受益于周边已形成的产业集聚效应——百度、腾讯等互联网大厂坐落于此，加之未来还将借助0702-23地块规划打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效的居住需求。

但不容忽视的是，上地0702地块所承担的13.23万平方米配建对于开发企业来说也有不小的压力。其中须配建托老所、体育设施等公共服务空间，且办公面积占比要求不低于70%。

张凯表示，这种"持有运营重于销售变现"的模式，无疑对企业的资金沉淀与综合运营能力提出了更高要求。此外，两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间。市场普遍推测项目将侧重110—130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的"学区改善"需求。

郭毅表示，海开在永丰颐海澐颂项目周边，已承建写字楼、酒店、社区文化配套等大规模城市公建设施；此次竞得的上地0702地块，同样规划有体量可观的公建内容。对于市场化房企而言，大规模公建配套在成本核算、开发周期、投资回报率等维度，往往难以实现投入与收益的平衡。而海开基于长周期发展战略，对这类地块具备更强的价值承受能力与开发运营底气。

供需两旺的海淀市场

2025年，海淀区土地市场迎来供应高峰，年内累计供应地块达7宗，创下近五年供地规模峰值。

回溯2020—2024年供地数据，海淀区年度土地供应量分别为6宗、6宗、3宗、2宗及5宗。值得注意的是，2025年的供地规模已等同于2023年与2024年两年供地总量之和，供地节奏显著加快。

伴随土地供应的集中释放，海淀区楼市呈现项目密集入市、竞争加剧的格局。2025年，和樾玉鸣、和樾望雲、中海安澜北京、华润臻澐、建发海晏、中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄等9个项目相继入市，市场供应端活力充沛。

销售端表现亮眼，除近期入市的中建壹品·海宸元境、北京隅·海岄、中海安澜北京等项目外，区域内多个在售项目去化进度迅猛，去化率逼近90%。

其中，3月入市的和樾玉鸣、和樾望雲两项目，去化率分别达到88.06%、95.96%，已接近清盘状态；6月入市的建发海晏，经过近半年的市场去化，去化率已超60%，市场认可度较高。

在高去化率的同时，海淀区亦成为高端豪宅的集聚地。据北京商报记者统计，2025年北京市单价超10万元/平方米的项目共计10个，其中海淀区占据5席，占比达50%。

张凯表示，在当前整体市场仍然处在深度调整的背景之下，海淀区地块仍能走出独立行情，在某种程度上印证了核心资产在分化市场中的特殊地位。它真正的价值不在于随波逐流，而在于能否穿越周期、获得持续认可。

北京商报记者 李晗