溢价率几近腰斩，全国卖地收入重返2015！市场逻辑已经彻底改变

土地市场的温度计，正在成都显出诡异的水银柱。十一月末，一则“土拍暂停”的流言在地产圈游荡，像一阵穿堂风——尽管官方排期已排至月底，但寒意已渗进每一道砖缝。这寒意，在25日那场土拍中凝成了霜。

剧本被彻底颠覆。聚光灯没有落在寸土寸金的主城，反而打在二圈层郫都区一块42亩的宅地上。七家房企鏖战三十五轮，本土房企金沙鹭岛以近四成溢价夺魁。赢的理由朴素得近乎古典：老城烟火、现成配套、价格熨帖。它是一块踏实的“熟地”，在不确定的年代，确定性成了最硬的通货。

而一街之隔的“王冠之地”，却黯然失色。武侯区机投桥两宗地块流拍，成华区杉板桥地块临阵终止。资本用脚投票，比任何分析都锋利。尤其是杉板桥，左邻红盘，右挽新盘，城市界面流光溢彩，却败给一纸苛刻的配比：商住用地，住宅不足五成。在商业地产的漫长冬季里，这无异于怀抱冰砖。

仅仅半年前，“回归主城”还是成都土拍的金科玉律。如今，逻辑已然生锈。主城光环褪去，近郊熟地逆袭，市场的指针从“想象空间”拨回了“生存底线”。

数据是沉默的证人。十一月，成都供地十五宗；十二月，十七宗。汹涌的供应背后，是难掩的焦灼。整个十一月，实现溢价的地块仅有两宗。28日，老牌富人区桐梓林为武侯区挽住一丝尊严，中海以19300元/平米的楼面价摘地，溢价率7.2%，勉强守住两万关口。另一边，曾经火热茶花板块，只能依靠区属国企平台——金牛国投、环投、城投——接力托底，上演一场悲壮的“自家人救自家场”。

将时间拉长，温差灼人。下半年至今，成都涉宅地块平均楼面价仅6973元/平米，平均溢价率4.22%。而在上半年，这两个数字是10824元/平米和20.73%。楼面价缩水逾三成，溢价率蒸发八成，市场的冷却不是线性下滑，而是断崖。

成都并非孤例。它是全国土地市场的一面透镜。中指研究院数据显示，今年前十一月，全国土地成交总价仅2.68万亿元。即便算上十二月传统的冲刺期，全年收入大概率落在2.8万亿区间。

这个数字，让人恍然穿越。2015年，全国土地出让收入约3.2万亿元。收入规模重返十年前，但语境已沧海桑田。当年的平均溢价率尚有约10%，今日仅为5.44%，热情仅余一半。

历史的韵脚偶尔惊人相似。2015年，同样是房价回调、城市分化、开发商收缩战线回归一线、试图以“地王”重燃信心的年份。也是在那一年，潘石屹抛出“冰山论”，将中国房地产比作泰坦尼克号，引来千夫所指。

九年过去，冰山轮廓已清晰可见，甚至能听见冰层碎裂的闷响。当年被视为危言耸听的警告，如今读来像一份精确的预言。而预言者早已清空资产，转身离场，成了这场盛宴里最清醒的局外人。

2015年的谷底之后，棚改货币化的巨轮破冰而来，开启了一段波澜壮阔的黄金航程。如今，水位不同，航道已改，债务的冰山漂浮在四面八方。站在同样的历史十字路口，人们仍在翘首：海平面尽头，是否还有下一艘破冰船？而这一次，或许我们更该问的是：当冻土成为常态，我们是否该学会，在篝火旁重新学习生存的技艺？

（免责声明：本文为经济学教授观天下据公开资料做出的客观分析，不构成投资或者购买建议，请勿以此作为投资或者购买依据。）