涉房屋租赁合同纠纷案情：不适租占比25%，甲醛超标可获赔

租赁企业提供的房屋不适租，承租方有权单方解除合同并主张违约责任。

12月23日，北京第三中级人民法院发布涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷案件审理情况并公布典型案例。其中，一起典型案例中，住房租赁企业因提供的房屋甲醛超标，承租方诉至法院后获得赔偿。

2025年9月15日，《住房租赁条例》正式施行。据统计，2022年1月至2025年11月，北京三中院共审理涉住房租赁企业的房屋租赁合同纠纷566件，呈逐年增长态势。

北京三中院党组成员、副院长朱平介绍，从案件争议内容来看，住房租赁企业提供的房屋不适租占比25%，租赁合同约定不明导致合同履行产生矛盾占比10%，住房租赁企业超期转租占比4%，住房租赁企业制式合同模板名称与性质不符占比3%，住房租赁企业提供的格式条款违反合同自由原则占比3%，住房租赁企业收取租金后未纳入监管账户占比2%，其他案件系住房租赁企业相对人合同履行不当引发。

“出租方最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。作为出租方的住房租赁企业违约的情形多见于提供的房屋不适租。”朱平表示，例如房屋内甲醛超标、空调噪音、漏水、存在大量蚊虫、房屋使用性质与承租人的预期不符、未能配合承租人办理相关证照、擅自打隔断违法群租等情况，影响承租方实现合同目的。若住房租赁企业提供的房屋不符合相关法律法规或合同约定致使承租方无法正常使用或危及承租方安全、健康的，承租方有权单方解除合同，并主张住房租赁企业承担违约责任。

一起典型案例显示，住房租赁企业提供的房屋因甲醛超标，承租方诉至法院后获得赔偿。

案情显示，梁某与住房租赁企业签订了为期10个月的租房合同，并支付了租金、服务费和押金。双方租赁合同中明确出租方需保证房屋符合环保等方面的安全条件，不危及承租方安全、健康。梁某主张涉案房屋甲醛超标导致其孩子出现咳嗽等身体不适，医院检查后建议关注居住环境。梁某要求提供房屋空气质量检测报告，但住房租赁企业未能提供。双方协商一致由梁某自行委托检测，相关费用由住房租赁企业承担。

经检测，房屋客厅、主卧、次卧、厨房甲醛均显示超标。第二日，梁某搬离房屋并向住房租赁企业发送“诉求明细”要求解除合同。住房租赁企业不认可，重新检测后的结果显示房屋主卧、厨房甲醛数值均符合标准。双方就合同解除时间以及退赔事项不能达成一致，梁某向法院起诉。

“住房租赁企业交付的房屋不符合相关法律法规或合同约定致使承租方无法正常使用的或危及承租方安全、健康的，承租方有权单方解除合同。法院审理指出，本案中，根据梁某提交的检测报告，涉案房屋的甲醛标准不能满足双方约定的房屋安全使用之条件。住房租赁企业虽提供另外两份检测报告，但该两份报告的检测时间与梁某入住及检测时间相比，均存在一定滞后性，可能因时空等因素造成偏差，特别是在住房租赁企业未提供证据证明梁某入住时涉案房屋符合环保安全条件的情况下，该两份报告无法完全反映梁某居住时涉案房屋的甲醛含量情况。故梁某有权据此解除合同，并要求住房租赁企业按照合同约定支付违约金。

根据《民法典》第七百零八条规定，出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百三十一条，租赁物危及承租方安全或者健康的，承租方可以随时解除合同。因此，出租方有义务保障出租房屋适宜居住，如果房屋内甲醛超标，承租方有权要求解除合同，并要求出租方承担相应的违约责任。

法院在阐述案例典型意义时表示，住房租赁企业未能提供证据证明其已履行这一义务，梁某在双方协商达成委托意向后委托检测，检测时间在先，检测位置更为全面，因此考虑到委托情况、承租方入住的时间、甲醛检测的时间点、检测机构的资质、检测点数量等因素，法院最终采纳了梁某提供的检测结果，判定涉案房屋的空气质量不符合安全居住条件。因双方在合同中针对涉案房屋影响承租方身体健康这一情形明确约定有违约条款，故法院予以支持。