果然财经|特价捡漏？银行直供房与法拍房相去几何？

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 孙佳琪 尹睿

一处市场估值约200万的房产，在第三方平台以150万的价格成交，而卖方并非个人，也不是企业，而是银行。

近期在京东、阿里等资产拍卖平台上，银行直供房大规模上架。不知从什么时候起，银行也成了房地产行业的大卖家，而且这些房子价格都非常诱人，普遍只有市场价的7-8折，有些甚至能低至5折，被人们称为“捡漏房”。说起银行直供房，这个词大家都比较陌生，银行直供房是什么？与法拍房有何不同？“捡漏”背后又暗含哪些风险？

银行直供房低价上市，原因几何？

“银行直供房？不太清楚，是法拍房吗？还是银行也下场房地产赛道，开始做起了开发商？”说起银行直供房，大多数人都会有这样的疑问。

想要了解银行直供房，就要追溯其并不寻常的“出生证明”。它并非银行主动开发的资产，而是房价下行周期中，银行为处置不良资产而被动形成的产物：一是个人房贷抵押，二是个体户和小微企业申请经营贷的房产抵押。如果这两类抵押房产无法正常还贷（也就是我们常说的“断贷”“断供”），就有可能成为银行的资产处置对象。

业主断供后，银行提起诉讼，经法院判决进入执行阶段。房产将经历司法拍卖中的“一拍、二拍”乃至“变卖”程序。若三次处置均流拍，银行通常会向法院申请‘以物抵债’，将房产所有权直接过户至银行名下。至此，银行从抵押权人变成了产权人。此后银行为快速回笼资金，会委托第三方机构将该房产公开拍卖，这便是“银行直供房”的由来。

（截取自京东资产平台）

银行直供房≠法拍房

银行卖房也可能是“亏本”买卖

通常，银行直供房价格要低于市场价。但随之而来的问题是：既然接手就可能意味着资产减值，银行为何还要涉足这笔看似“亏本”的买卖？

有着十几年房地产从业经验的王先生向记者举了个例子：2019年房价最高时，总价200万的房子，按70%贷款比例贷出140万。但现在房价可能跌到了130万左右。这时业主仍欠银行135万左右，抛去违约金滞纳金、罚息等各种费用，此时即便银行收回房子，依旧有一定损失。“结合目前二手房市场房价回调的局面，我个人感觉90%以上都是亏损的。比如济南有些区域房价从高点2万/㎡跌到现在8000多/㎡，几乎腰斩。银行即便收回房子，也很难卖出贷款时的价格。”

海南章峨律师事务所主任宋广凯律师也印证了王先生的观点：重资产资金回流难度和风险都相对较大。此外，北方的银行更倾向“轻资产运营”，大多数银行不接受用房产以物抵债。

物权归属方不同，银行直供房和法拍房还是有着本质的区别。法拍房的拍卖人是法院。此时，银行只是债权人，房产的所有权（物权）仍然在原房主或开发商手中。法院拍卖的是这个尚未来得及过户的抵押权。而银行直供房的拍卖人是银行。在拍卖前，银行已经通过“以物抵债”等法律程序，将房产的所有权过户到了自己名下。银行是以产权人的身份进行拍卖。

所以和法拍房相比，银行直供房因产权更清晰，也具有一定的优势。王先生告诉记者：“银行直供房在拍卖前已经过户到银行名下，不涉及原业主欠费、房屋被占用或租赁等问题。而法拍房可能还要和原业主协调腾房，会有很多后续麻烦。”济南某商业银行法务部负责人刘先生表示：银行成为房东（产权人）后，作为出售方，有义务在拍卖前结清或明确公示房产相关的债务和瑕疵（如欠费、占用）。如不提示，后续买家发现问题仍然会找到银行。因此，银行直供房在这些方面通常让人更放心一些。

银行直供房亦有风险

楼市止跌回稳是破局关键

对于普通人而言，银行直供房大规模上市，意味着又多了一个买房的选择。银行直供房的最大优势是价格非常便宜，很多房的售价比市场价格便宜了2-3成。以兰州农商行在9月底拍卖的兰州市城关区铁路东村街道某小区房产为例，该125平方米的抵债房产获拍价为151万元。某第三方中介信息显示，该小区同面积段户型的挂牌价在180万元至220万元不等。

为加速资产变现，银行直供房源通常以低于市场的价格成交。由于当前房产销售周期普遍较长，而银行又需在规定期限内完成资产处置，因此定价策略上往往采取低价促销。部分房源若经历多次流拍，还会在每次流拍后进一步下调价格，以提升成交可能性。

比常规商业住宅价格低，又比法拍房更令人放心，银行直供房似乎成了刚需购房人的性价比之选，但是在交易过程中，银行直供房也存在一定风险。

“主要是价格不确定，毕竟是拍卖，成交价可能超出预期。另外流程复杂，普通人不熟悉容易出错。而且银行直供房的保证金比例比较高（10%—20%），如果拍中后违约，保证金会被没收。付款限定时间也短，必须按时凑齐全款。如果需要贷款，流程也更烦琐，可能要求买房人先打款至对公账户，银行还要做阶段性担保。”因此，对于买房人和银行来说，交易阶段都存在风险。

对此，王先生也给了购房人相应建议：第一，因其交易流程和普通二手房不一样，要先弄清楚整个拍卖和过户流程；第二，确保资金充足，能在规定时间内付全款；第三，如果需要贷款，提前了解银行的要求和流程，避免违约。

对于房地产行业而言，银行直供房上市，相当于在市场上又新增了大量低价库存。如果银行直供房的规模达到一定程度，可能直接冲击房价，形成“房价下跌、资产缩水、断供增加、处置房源增多”的负循环。这一现象本身就是房价下行带来的连锁效应，唯有房地产市场止跌回稳，才能打破这一循环。

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