二手房挂牌现状：改善“惜售”，低总价加速“出货”

11月二手房成交和挂牌出现这样一个现象：成交量涨了，但是新增挂牌持平。

这里有两个信息量：一个是二手房市场以价换量正在持续，且仍在消化存量；另一个是二手房东心态变化，部分出现了惜售的情况。

不过，京沪深杭300万元以下低总价房源挂牌较上月均有所增加，业主挂牌积极性回升，而中高端改善业主则普遍选择观望。

11月二手房业主挂牌积极性较上月有所回升。

聚焦北京、上海、深圳、杭州等核心一二线城市，从CRIC监测的四城新增挂牌套数来看，11月四城新增挂牌总量与上月基本持平，环比微增1%，同比下降7%。上个月是同环比齐跌。

其中，上海、深圳、杭州三城二手房新增挂牌套数同环比齐跌。

先来看上海，11月新增挂牌1.38万套二手房，同环比均下降5%，且已经连续连续三个月新增挂牌房源环比下降。同期上海二手住宅成交了2.05万套，环比增长22.45%，成交量创下近七个月新高。可以看出，上海二手房房源的去化速度明显大于新增挂牌速度，市场进入存量优化的调整新阶段。

深圳新增二手房源挂牌5312套，同环比分别下降4%和7%，但降幅较上月明显收窄。

同环比齐跌的三城中，杭州新增挂牌房源跌幅最明显，尤其是同比更是下跌11%。单月新增挂牌房源已经连续5个月没有上涨。在二手交易平台上检索发现，目前杭州二手房挂牌总量是四个城市最多的，接近16万套。

四城中仅北京一城新增挂牌房源环比持增9%，单月挂牌接近1.7万套，同时也是四城中新增挂牌规模最高的城市，对比11月份成交来看，二手房成交虽然环比增长19.55%大于新增挂牌房源环比增速，但成交规模仍然低于新增挂牌规模，短期内二手房挂牌总量还将被推高。

从挂牌总价结构来看，整体表现出低总价房源房东加速“抛售”、改善房源业主“持房观望”的特征。

数据显示，北京、上海、深圳和杭州四大城市300万元以下低总价房源挂牌占比较上月均有所上升，环比分别增3.31个百分点、0.11个百分点、1.62个百分点和1.23个百分点。刚需总价段房源业主挂牌积极性回升，且增幅显著，低总价业主抛售心理加剧。

与之相对应的是，四城中北京、上海和深圳总价300万元以下低总价房源成交占比环比持续增长，环比分别增0.56、0.81和1.42个百分点，仅杭州该总价段房源成交占比环比下降0.59个百分点。

一线城市二手房市场供需两端的重心正向低总价刚需市场倾斜，而以价换量仍是成交的核心驱动力，二手房市场在动态中寻找新平衡。

杭州这类二线城市需求端则出现上移，低总价需求乏力，而挂牌占比环增1.23个百分点，这意味着低总价二手房在挂牌增多的同时，市场价格竞争将会趋于激烈。

高端改善房源挂牌占比稳步回落，市场进入新一轮博弈。中高改业主挂牌积极性略显不足的原因在于，他们普遍拥有更强的资金韧性和更长的决策周期。

数据显示，京沪深杭300万-600万元刚改中改总价段新增挂牌占比出现了稳步回落，其中北京该价格段挂牌占比降幅最明显，环比下降2.34个百分点。

另外，京深杭1000万元以上豪宅业主挂牌量占比稳中微降，而上海600万-800万元中高改房源新增挂牌量占比出现了阶段性回升，环比增长1.12个百分点。

当下的二手房市场整体表现出“量增价跌、结构分化”的特征。重点城市二手房成交环比14%，前11月累计同比正增3%，结合国家统计局70城房价中二手房表现来看，房价环比上涨的城市数量已连续三个月为零。“以价换量”获得了成交量的回应，有买才有卖，这也推动了低总价房源房东挂牌积极性回升，不过由于惜售和观望情绪影响，买卖双方已进入新一轮博弈。