兄妹签协议卖父母房子，因侄女不搬房赔了250万？北京房产律师解析

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

李建国与周秀兰系夫妻，育有两子：李明（化名）、李强（化名）。二人分别于1998年、2017年去世，未留遗嘱。

一号房屋（朝阳区）登记在周秀兰名下；

二号房屋（西城区瓦房）登记在李建国名下。

两套房产均为夫妻共同财产，依法应由李明、李强各继承50%份额。

2018年6月，李明与弟弟李强及其妻子陈芳（化名）签订《协议书》，约定：

李明委托李强出售两套父母房产；

李明配合办理继承公证等手续；

售房款扣除费用后，双方各分50%。

随后，李明配合完成继承公证——放弃继承权，将两套房均过户至李强一人名下（实际为便于出售操作）。其中，二号房屋已成功过户至李强名下，一号房屋因故未过户，仍登记在周秀兰名下。

2021年底，李强通过甲公司中介，以1250万元价格与买家谢某签订二号房屋买卖合同。但因李明之女李婷（化名）居住在该房内，拒绝搬离且未迁户口，导致无法交房。

李强多次催促李明协调无果，最终于2022年2月单方解除合同，支付违约金250万元+定金20万元+佣金20万元，合计290万元。

此后，李强要求李明承担部分违约金，否则不再出售任何房产。李明认为：

违约金未经其同意；

解约系李强自行决定；

协议已无法履行。

2023年10月，李明正式发函解除委托协议，并起诉要求：

1. 解除《协议书》；

2. 确认两套房屋由兄弟二人各占50%产权。

李强夫妇辩称：

是李明不配合过户一号房屋、不安置女儿才导致交易失败；

损失应由李明承担；

要求继续履行协议。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认《协议书》于2023年10月20日解除；

❌ 驳回李明关于直接分割房屋产权的请求（需另案提起继承诉讼）。

三、法院说理

1. 委托合同可随时解除，无需对方同意

根据《民法典》第933条，委托人有权随时解除委托合同。李明作为委托人，已正式通知解除，协议自送达之日（2023年10月20日）起失效。

2. 合同目的已无法实现，解除具有正当性

双方因女儿居住、违约金承担等问题长期僵持；

微信拉黑、沟通中断，信任基础彻底破裂；

→ 继续履行委托已无可能。

3. 房屋产权归属不属于本案审理范围

虽然双方曾通过公证将房产“全部归李强”，但真实目的是为出售便利，并非放弃继承权；

房屋仍属父母遗产，产权份额应通过继承纠纷程序确认，而非在委托合同纠纷中直接分割。

4. 违约金损失可另行主张，但不影响合同解除

法院未对250万违约金是否合理作出认定，仅指出：若李强认为存在实际损失，可另案起诉索赔。

四、律师提示

本案揭示家庭房产处置中的三大风险：

“为卖房做继承公证”不等于放弃继承权：务必保留书面说明或补充协议，避免被认定为真实放弃；

委托亲属卖房需明确权限与责任边界：大额违约、解约等重大决策应经全体共有人同意；

居住人不搬≠不能卖房：可通过法律程序要求腾房，而非直接解约承担高额违约金。

北京房地产律师靳双权团队建议：

兄弟姐妹共同继承房产时，若选择委托一人出售，应：

1. 签订详细委托协议，明确解约条件、违约责任分担；

2. 对房屋内居住人提前制定搬迁补偿方案；

3. 遇纠纷及时协商或诉讼，避免情绪化解约造成巨额损失。