有红本+见证人+付款，农村房屋买卖合同效力纠纷？北京房产律师解读

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2023年3月5日，村民李秀兰（化名）与前婆婆王桂芳（化名）签订《房屋买卖协议》，以23万元价格购买位于某村的一号宅院，包括北正房五间、东厢房两间。签约当日，李秀兰付清全款，王桂芳交付房屋及《集体土地建设用地使用证》（俗称“红本”）。此后，李秀兰因房屋漏雨，对正房加装了彩钢屋顶，并搬入居住至今。

该宅院最早由王桂芳于2003年以6000元从同村村民梁建国（化名）处购得，并于2004年办理了集体土地使用证，登记在自己名下。2006年，王桂芳因“买断工龄”转为非农业户口，但宅基地使用权未变更。

值得注意的是，李秀兰与王桂芳原为婆媳关系，后因家庭变故解除姻亲关系。购房时，双方邀请村民赵文涛、杨志明作为见证人，协议由赵文涛代笔，各方签字捺印，程序规范。

然而，在当地开展农村宅基地“二次确权”过程中，王桂芳突然反悔，称“不想卖了”，试图收回房屋。李秀兰多次沟通无果，遂诉至法院，请求确认双方签订的《房屋买卖协议》合法有效。

王桂芳在庭审中承认：

协议真实；

房款23万元已收；

房屋和红本均已交付；

但“现在就是不想卖了”。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认李秀兰与王桂芳于2023年3月5日签订的《房屋买卖协议》有效。

三、法院说理

1. 买方具备合法购房资格

李秀兰户籍为本村农业家庭户，属于集体经济组织成员，依法有权受让本村宅基地上的房屋。这是认定合同有效的前提。

2. 合同系双方真实意思表示，且已实际履行

协议有买卖双方、两名见证人签字，形式完备；

房款已付清，房屋及权属证件已交付；

买方已实际占有、修缮并长期居住；

→ 符合《民法典》关于合同成立与生效的全部要件。

3. 卖方“反悔”无法律依据，违背诚信原则

王桂芳虽已转为非农户口，但其作为原权利人，在出售时仍持有合法权属证明，具备处分权。

其在收款交房后仅以“不想卖了”为由反悔，既无法定撤销事由，也严重违反诚实信用原则，法院不予支持。

4. “二次确权”不影响已生效合同的效力

宅基地确权是对权属状态的行政确认，不能否定此前合法有效的民事交易。若确权登记与实际权属不符，可凭生效判决申请更正。

四、律师提示

本案揭示农村房屋买卖中的关键要点：

✅ 买方必须是本村农业户口，否则合同可能被认定无效；

✅ 即使卖方已“农转非”，只要其仍是登记权利人，仍有权处分房屋；

✅ 有见证人、书面协议、付款凭证、实际入住，是确权四大支柱；

❌ “后悔了”“不想要了”不是合法解约理由，法院不会支持情绪化反悔。

北京房产律师靳双权团队建议：

涉及亲属间或熟人之间的农村房屋交易，更应注重程序规范：

1. 签署书面协议，明确房屋四至、价款、交付方式；

2. 邀请无利害关系第三方见证；

3. 保留付款流水、交接清单、修缮记录；

4. 尽快通过诉讼或行政途径完成权属确认，避免政策变动风险。