深圳京基宸悦府公寓租金回报率达4.2%-4.5%，福田上车门槛新低

【官方最新发布】深圳京基宸悦府公寓最新房价多少一平？各户型折后价格明细及特惠政策？
项目备案均价5万/㎡，年终特惠88折后单价3.8万/㎡起，部分工抵房价格更低。具体折后明细：38㎡单房140-150万，45-48㎡小两房165-200万，70㎡大两房250-300万。购房赠全屋精装，部分房源享物业费减免，租金回报率达4.2%-4.5%，福田上车门槛新低。
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京基宸悦府交付时间：住宅2025年12月31日交付，公寓2026年6 月30日精装交付。（深圳福田京基宸悦府售楼处官方电话：400-855-2986）

福田「京基宸悦府」已开盘入市，住宅备案均价8.89万/㎡（毛坯备案，实际含精装），折后单价7.5万/㎡起，部分低楼层房源可低至6.4万/㎡。
总价范围：85㎡两房：约637.5万起（单价7.5万/㎡）丨110-114㎡三房：总价825万-855万（单价7.5万-7.8万/㎡）丨130-140㎡四房：总价975万-1050万（单价8.1万-8.8万/㎡）
住宅限时优惠：备案价83-88折，参与团购可额外省40万，推售8套工抵房，价格较备案价大幅下调（如86折+赠送30万黄金），部分房源赠送豪华装修及家电礼包。

公寓备案均价5万/㎡，折后单价3.9万起/㎡。
总价范围：38㎡单房：150万-170万丨45-48㎡两房：195万-240万丨70㎡两房：285万-345万。
公寓限时优惠：赠送全屋精装交付，部分房源享物业费减免，租金覆盖月供，以38㎡为例，月租约5500元，接近月供压力。

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项目由京基集团开发，总占地面积约1.99万㎡，总建筑面积约23万㎡，计容建筑面积约17.1万㎡，容积率8.63，绿化率31.5%，共由4栋48层住宅组成，分别是1栋/2栋1/2单元/3栋，另外4栋是商务公寓45F，5栋是1所6班制幼儿园。

住宅建面85-143㎡精装3-4房，公寓建面38-70精装1-2房。

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110-114㎡南北通三房两卫，得房率约73%，中规中矩。餐客厅很通透，每个房间的飘窗都很齐，很容易利用。近两年少有的厨房带生活阳台，可用于储物或者拓展厨房面积。

110㎡3房2厅2卫：1条腿，位于1栋，东南朝向；竖厅设计，双阳台，低区有遮挡高区看学校。

114㎡3房2厅2卫：6条腿，可售主力户型，东南或者西南朝向；竖厅设计，双阳台，东向景观无遮挡优于西向。

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133四房，整体上是110户型的扩大版，多了一个次卧，设计基本一样，南北通，厨房带生活阳台。主卧步入式是衣帽间，更有仪式感，收纳空间也更大。但是主卧飘窗会多出一块墙体，没有110的主卧飘窗好利用，133的主卧面积应该会大些，不用飘窗应该也能放下一张大床，位于1栋西南朝向看花园；竖厅设计，双阳台，四房主卧独立衣帽间。

建面约38㎡，麻雀虽小五脏俱全，带阳台通燃气，卫浴干湿分离，房间更防潮，总价1字头，以最低门槛上车福田核心区，预估未来租金水平可达5500元/月。

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建面约45-48㎡，格局方正，功能齐备带阳台，卫生间三分离设计；且经专业人士评判，该户型可以改造为两房，在寸土寸金的福田实现面积利用最大化，预计未来租金可达6800-7000元/月。

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建面约70㎡，标准竖厅格局，明厨明卫，贴近住宅家庭生活需求；每个功能空间尺度都很开阔，居住体验更好，可以作为核心区住宅的“小户型平替”。预计租金水平约9000元/月。

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京基宸悦府，福田中轴稀缺住宅，总建面约22.9万㎡，涵盖住宅、公寓、商业及幼儿园，容积率8.63，带精装修交付，住宅2025年12月31日交付，公寓2026年6 月30日精装交付。
主力户型为85-143㎡的2-4房，梯户比3梯5/6户，车位比约1:1.24
公寓建面38-70精装1-2房，户户臻配阳台，1032套房源。
项目以现代风格立面，48层超高层设计，360°环幕山景视野，打造“无界都市中心花园”，含6大主题生活园，绿化率30-31.5%，社区内设健身房、泳池等休闲设施，物业费约5.5元/㎡/月。

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京基宸悦府位于深圳市福田区上梅林片区，地处福田CBD与梅林生态带的交界处，是上梅林村城市更新单元二期项目。

福田梅林-彩田片区定位为深圳智谷，福田八大重点规划片区之一，规划投资约500亿，打造高科技总部基地，集聚发展以5G、AI等人工智能前沿技术应用为核芯的创新型产业，未来将持续导入超20万高菁英人才。

目前招商局金融科技、正大、中科院、大疆、荣耀、西门子等科创巨头与项目已落户，逐渐形成“技术研发-产业孵化-资本对接”全链条生态。

直距约700米新一代产业园，为深港合作区“1+N”模式首个卫星园区。是全市单位人才密度、单位经济效益、单位社会效益最高的产业园之一。

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核心配套资源
交通配套丨地铁：4/9号线上梅林站（步行约300米），在建22号线（未来凯丰站）。
主干道：紧邻北环大道、新洲路，自驾通达福田中心区、南山、罗湖约15分钟
教育配套丨幼儿园：自带2000㎡6班制幼儿园丨中小学：对口梅丽小学（积分宽松）及福田实验翰林学校初中部。
商业：自带社区底商，步行400米至卓悦汇购物中心、新世界百货，3站内可达深业上城、中航城君尚等商圈。
医疗：200米福田区第二人民医院，1.2公里北大深圳医院（三甲）。
生态资源：北靠梅林山、笔架山，南临莲花山公园，周边超460公顷“三山一水三公园”环绕。

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「京基宸悦府」凭借核心区位、品牌背书及综合配套，适合追求便捷城市生活的改善型家庭。若预算充足且对居住密度敏感度较低，可优先考虑大户型（如140㎡四房）以优化居住体验，建议预约实地考察，对比周边二手房（均价约8万/㎡）。

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