“炒楼花”变“钱打水漂”？房产纠纷律师揭露境外购房陷阱

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2018年10月，陈志远（化名）经朋友介绍认识了乙公司（化名）股东林振华（化名）。林振华通过微信向陈志远推荐乙公司代理的泰国某公寓项目，称该楼盘“可炒楼花”——即先低价认购，待房价上涨后转手获利，并承诺可代为出租。

陈志远被说服后，决定购买该项目中的一号房屋，总价539万泰铢（约合人民币110万元）。随后，他按乙公司销售人员赵海峰（化名）指示分三笔支付购房款：

2018年10月31日：刷卡支付5万元意向金，乙公司出具收据；

2018年11月16日：向乙公司股东孙立军（化名）个人工商银行账户转账236,702元作为首付款（约25%），乙公司出具收据；

2019年9月3日：再次按指示向另一股东周建国（化名）北京银行个人账户转账254,846元，但未获任何收据或发票。

此后，乙公司仅退还39,120元。因疫情原因，陈志远提出延期付款或转售房屋，乙公司口头同意。但当陈志远追问房款去向时，对方才承认：因泰国开发商拖欠佣金，乙公司未将任何款项支付给开发商。

截至起诉时，一号房屋未建成，更未交付，项目处于停滞状态。陈志远合同目的彻底落空，遂起诉乙公司，要求退还已付购房款共计502,228元。

乙公司经法院合法传唤，未出庭、未答辩、未提交任何证据。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 乙公司于判决生效后7日内退还原告陈志远购房款502,228元。

三、法院说理

1. 双方形成事实上的房屋买卖/委托代理关系

虽无正式书面合同（原告称签约后未获合同文本），但微信聊天记录、转账凭证、收据等已形成完整证据链，足以证明乙公司以销售方身份收取购房款，双方存在真实交易合意。

2. 被告根本违约，导致合同目的无法实现

乙公司作为代理商，未将购房款支付给泰国开发商；

房屋至今未交付，项目无进展；

→ 构成《民法典》第563条规定的“因违约行为致使不能实现合同目的”，原告有权解除合同并要求退款。

3. 款项打入股东个人账户，不影响公司责任承担

原告系按销售人员指令付款，且部分款项有公司收据，应视为公司收款行为。公司内部资金管理混乱，不得对抗善意相对人。

4. 被告缺席视为放弃抗辩，法院依法缺席判决

乙公司拒不到庭，视为放弃举证、质证及答辩权利，法院依据现有证据依法裁判。

四、律师提示

本案暴露出跨境房产投资三大高危风险，务必警惕：

⚠️ “炒楼花”多为营销话术，境外期房风险极高

尤其在无预售许可、无资金监管的情况下，极易“钱房两空”。

⚠️ 购房款切勿打入个人账户！

正规交易应通过公司对公账户或第三方资金监管平台。打入股东私人账户，一旦公司跑路，追偿难度大增。

⚠️ 无合同、无发票、无备案 = 零保障

原告连合同都没拿到，维权全靠聊天记录和转账凭证，险些因证据不足败诉。

北京房产律师靳双权团队建议：

投资境外房产前务必做到：

1. 核实代理资质：确认中介是否获开发商正式授权；

2. 坚持资金监管：要求房款直接付至开发商监管账户；

3. 签署书面合同：明确房屋信息、交付时间、违约责任；

4. 遵守外汇管理规定：大额跨境支付需通过合法渠道，避免“地下汇款”导致合同无效。