名为买卖实为赠与，房产过户后被起诉无效？北京房屋律师评析

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

王建国与李秀英系夫妻，育有三名子女：王明、王华、王强。二人于2004年从甲公司购得一号房屋，登记在王建国一人名下，但依法属于夫妻共同财产。

2018年，王建国与孙子王磊（王强之子）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以1万元的价格将一号房屋“出售”给王磊，并完成过户。过户时，王建国与王磊在不动产登记询问笔录中共同声明：“该房产非夫妻共同财产”。

王建国于2022年去世，李秀英于2023年去世。此后，王明、王华起诉至法院，请求确认该房屋买卖合同无效，理由是：

房屋系父母夫妻共同财产；

母亲李秀英从未同意处分；

1万元价格明显畸低，实为变相赠与；

王建国无权单独处分共有房产。

王磊及父亲王强辩称：

老两口本意是将房屋赠与王磊；

因中介建议“走买卖流程可少缴税”，才签买卖合同；

李秀英当时知情并同意，还参与了过户过程，有录像为证。

但经法院审查，过户档案中并无李秀英签字或书面同意文件，所谓“录像”亦未作为有效证据提交。

二、裁判结果

法院判决：

王建国与王磊就一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

三、法院说理

1. 房屋属夫妻共同财产，单方处分无效

一号房屋购于婚姻关系存续期间，虽登记在王建国一人名下，但依法属于其与李秀英的共同财产。王建国未经李秀英同意擅自处分，构成无权处分。

2. 买卖系虚假意思表示，真实意图是赠与

合同约定价格仅为1万元，远低于市场价值；

双方庭审中自认“实际是赠与，为避税才签买卖合同”；

→ 根据《民法典》第146条（本案适用原《合同法》第52条），以虚假买卖掩盖赠与目的的行为无效。

3. “知情同意”无证据支持

被告称李秀英全程参与并同意，但未能提供其签字文件、授权委托书或经公证的同意证明。不动产登记档案中亦无其同意记录，主张不能成立。

4. 合同无效不影响后续权利主张

法院仅确认买卖合同无效，不直接处理房屋返还或继承问题，相关权益可另案解决。

四、律师提示

本案揭示“名为买卖、实为赠与”操作的三大法律风险：

避税≠合法：以虚假交易规避税费，可能被认定合同无效，反致产权不稳定；

夫妻共有房产必须共签：即使配偶口头同意，若无书面确认，处分行为仍可能无效；

“家庭内部安排”需留痕：赠与、分家等重大财产处置，务必通过公证赠与合同或共有权人共同签署文件固定意思表示。

北京房地产律师靳双权团队提醒：亲属间房产过户，切勿轻信“买卖更省税”的中介建议。若确系赠与，应直接办理赠与公证+完税过户，避免日后被其他继承人挑战合同效力，引发更大纠纷。