日本加息至30年最高：超低利率终结，房产投资面临哪些变局？

2025年12月19日，日本央行在货币政策决策会议上宣布再次加息，将无担保隔夜拆借利率引导目标上调0.25个百分点至0.75%，创下1995年以来30年新高。

日本央行此次加息，标志着日本持续三十余年的超宽松货币政策正式落幕，对全球资本流动与房地产市场产生深远影响。

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日本央行为何加息？通胀和日元扛不住了！

此次利率变动的核心背景是日本经济环境的根本性转变。泡沫经济崩溃后的三十余年间，日本长期深陷通缩泥潭，政策利率始终未超过0.5%，超宽松货币政策成为稳定经济的常规手段。

但近年来这一局面发生质变：日本通胀已连续44个月高于央行2%的目标，2025年10月核心CPI同比上涨3.0%，11月虽微降至2.9%，但通胀粘性显著增强。

然后就是日元跌得太惨，近期甚至一度贬至1美元兑157日元区间，现在徘徊在155日元水平，眼看就要接近去年迫使日本财务省入市干预的水平。日元持续疲软导致进口成本高企，企业被迫将成本转嫁给消费者，形成输入性通胀循环。

此外，企业信心改善和工资增长预期稳定也为日本央行加息提供了支撑。

日本央行12月发布的季度“短观”调查显示，大型制造业企业信心升至四年新高，同期工资报告表明多数企业预计未来两年工资涨幅稳定。

央行行长植田和男强调，当前企业盈利维持高位，具备持续加薪基础，2026年春季劳资谈判（春斗）也有望维持高加薪幅度，这为加息提供了重要经济支撑，避免政策调整对民生造成过度冲击。

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房贷族瑟瑟发抖！月供涨多少？

这次加息最直接的影响贷款买房的人。要知道，日本大多数人买房都是用变动利率，变动利率和央行政策利率高度联动，会随政策利率上调而上涨。

此次加息对变动利率的影响最快在2026年4月即可显现。那么，利率上涨了，贷款者每月要多交多少钱呢？我们来算一下：

假设借款3,000万日元，若利率上升0.25%，简单计算总还款额将增加约140万日元。

如果贷款5,000万日元，贷35年，采用元利均等方式还款。根据当前主要银行的平均水平，假设变动利率为0.75%，每月还款额为135,392日元，利息总还款额约为686万日元。加息后，明年7月变动利率升至1%，则每月还款额将增至140,984日元，利息总还款额约达914万日元。

这意味着浮动利率每上升0.25个百分点，利息总偿还额将增加228万日元。

不过，因为日本有个五年规则——变动利率房贷前五年，月供金额不变，所以大家暂时还感觉不到有什么变化。

但是，其实利率涨的时候，你每月还的钱里，利息占比变高，本金还得慢，最后总利息反而更多。相当于压力延迟到五年后爆发，躲是躲不掉的。

还有固定利率也没好到哪去，现在大手银行的10年固定利率，基准都到4.40%~5.15%了，优惠后也要2.26%~2.66%。

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低利率时代结束，几家欢喜几家愁？

先说好消息：核心区域的优质资产还是香饽饽！像东京23区这种地方，房子空置率低，需求稳，就算利率涨，抗风险能力也强。外资虽然融资成本高了，但日元贬值带来的资产折价还在，盯准核心地段的好房子，房产投资收益还是相当可观！

另外，靠杠杆投机的可要注意了！尤其是投资北海道、九州那些偏远地区的人，房价涨得慢，甚至可能跌，再加上利息压力，很容易亏惨。现在日本人都开始借50年超长期贷款，或者夫妻一起贷款降月供，可见压力有多大。

此次加息不是结束而是开始，日本央行表示今后还要温和加息。对房产投资者来说，短期套利行为将成为过去式，而长期价值投资或将成为主流，尤其是城市核心地区的优质整栋资产。

为啥整栋楼这么香？首先是抗风险能力强。比起单个公寓空租就断收入，整栋楼的空室风险能分摊，只要不是大面积空置，租金现金流基本稳得住。而且东京核心区土地只会升值，建筑物可能折旧，但土地价值是实打实的底气，长期持有越赚越香。

其次是投资效率高。管理一栋楼可比打理好几套分散的单间省心多了，修缮、收租能统一操作，还能自己说了算——想整体装修升级、加装便民设备，直接提升房子价值和租金，比单个公寓被动等升值灵活多了。

最重要的是，融资其实有门道。整栋楼投资能走法人贷款，首付50%-60%，利率1.5%-3.8%，贷款周期最长能到35年，比个人贷款更划算、期限更长，更适用于长期布局。

如果您有意向在日本投资房产，欢迎联系仲和不动产（微信号：dorothy0816），公司有专业的团队为定制最适合您的投资方案。

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