天津
近日，家住天津市静海区团泊镇中骏云景台的市民申先生通过津云《消费新观察》栏目反映，由于欠缴物业费，在回家时门禁系统提示“您已欠物业费，系统将在2025-12-30停止通行权限，请及时缴纳！”申先生表示：“物业欠费原因有很多，限制门禁是不是违法的？作为业主，难道还不能正常回家了吗？”
申先生遇到的问题并非个例。现实生活中，业主认为物业服务不到位，不缴费自然理由充足；另一方面，由于物业费收缴比例太低，物业公司难以支撑日常开销维系物业公司运转，双方陷入“公说公有理、婆说婆有理”的僵局。近年来，围绕在业主与物业公司之间的“恩怨情仇”层出不穷，物业收费和服务不对等的问题成为困扰业主的生活痛点。
《消费新观察》栏目上线以来，收到“物业费争议”的相关投诉近百件。核心争议背后，是业主基本权益与物业催缴权利的边界划定问题。对于申先生反映的问题：物业公司通过限制门禁阻碍业主正常进出的行为是否合理？
广东华商（天津）律师事务所律师李婷婷表示，物业公司通过限制门禁系统阻碍业主正常进出小区的行为，不合理也不合法。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。
虽然法律并未直接提及门禁系统，但在司法实践中，限制门禁一般也会被认定为不当催缴手段。此外，《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”门禁系统属于小区共有设施，业主作为小区成员，有权自由进出。限制门禁实质上是侵犯了业主的自由通行和居住的权利，这是对业主基本物权的侵害。
而物业费是物业服务合同的对价，欠费属于合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：物业服务人催交物业费应通过催告、协商或诉讼等合法方式，不得采取强制手段。
李婷婷律师向记者介绍说，如果物业公司认为业主欠费，应优先通过书面催缴、协商或司法程序解决，而非使用技术手段胁迫。如果业主遇到物业公司强行限制门禁，业主可向主管部门投诉或提起诉讼，要求停止侵害并赔偿损失。
从《消费新观察》栏目收到的留言来看，对于大部分未及时缴纳物业费的业主来说，“物业服务不到位”是大家“拒缴”的主要原因之一。
遇到这种情况，业主应该如何维权呢？“
业主在认为物业服务不达标时，也应理性维权，避免以盲目拒交物业费的方式导致违约。”李婷婷律师表示，“首先应及时保留物业服务不到位的证据，如照片、视频、书面记录等，先与物业公司进行沟通，要求整改，也可通过业主委员会进行协调。若无效，还可以向行政主管部门进行投诉，要求对物业公司进行监督管理。也可向人民法院提起诉讼，以物业公司未履行合同义务为由，向法院起诉要求其履行合同相关义务或赔偿损失。”
业主与物业服务人之间的矛盾时有发生，易复发、难化解，除法律层面的专业解读，学界也从权利平衡与社区治理的角度给出了深度思考。华南师范大学法学院教授于群表示，物业合同的设立具有公共性，而每位业主单独进行付费的行为体现的则是个体性。
因此，在保障业主理性行使抗辩权的同时，有必要对相关权利的行使设置必要的基础条件，避免出现个体滥用抗辩权侵损公共利益的情况，如一般、轻微的物管服务瑕疵在未构成根本性违约的情况下，业主不得以此为由拒绝支付物业费。物业服务企业也要注意，应加强与业主之间的沟通交流，及时了解业主意见、建议，改进工作方法和服务方式，提高业主服务满意度。
来源：津云
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