三次资金大调仓，高管大换血！华发股份在下一盘什么棋？

出品|中访网

审核|李晓燕

12月15日，华发股份发布募集资金用途调整公告，将原计划投向郑州、南京两项目的8.38亿元资金转投绍兴金融活力城项目，使该项目募集资金总投入增至23.38亿元。这一动作并非孤立调整，而是这家珠海国资房企年内第三次大规模资金调配，叠加年初高管团队换血、11月区域架构重组，一场覆盖资金、组织、战略的全面变革正在悄然推进。

在房地产市场延续调整态势的2025年，华发股份的转型显得尤为迫切。前三季度公司营收517.50亿元，同比大增63.61%，但归母净利润仅1.02亿元，同比下滑92.34%，增收不增利的反差凸显行业深层变局。数据显示，公司毛利率已从2022年的20.25%持续走低至2024年末的14.31%，2025年前三季度进一步降至14.26%，叠加15.24亿元的资产及信用减值损失计提，盈利压力持续加大。

资金调配背后是现金流承压下的理性选择。郑州、南京两项目接近竣工仅需少量尾款，而总投资规模达220亿元的绍兴金融活力城项目，在招商蛇口年初退出后由华发全盘接手，目前仍有大量开发成本与待结转产品，资金缺口明显。值得注意的是，华发2019年拿下该地块时，楼面价显著低于同期区域平均水平，成本优势为项目盈利预留了空间。但在2025年重点城市新房成交分化、二手房"以价换量"的市场环境下，175万平方米体量的去化情况，将直接决定此次资金调整的成效。

频繁的资金腾挪成为华发近年的常态。2023年以来，公司多次将闲置募集资金临时补充流动资金，今年10月完成48亿元可转债发行后，36亿元随即用于补流。资金调度的背后，是在手现金连续两年下滑的现实——2025年半年报显示现金余额286.36亿元，较2024年末减少39亿元。尽管上半年经营活动现金流净额同比大增1335%，但主要源于土地投资的大幅收缩，上半年仅新增两宗成都地块，反而通过深圳前海地块政府回购回笼44.05亿元，"卖地回血"成为现金流改善的重要支撑。

组织架构的重构与资金调整形成呼应。11月初，华发将珠海大区与华南大区合并为新华南大区，将原有"三大区+一小区"简化为"华东+华南"双格局，减少管理层级以提升资源调配效率。此次调整前，两大区域2024年销售额合计占集团总营收超54%，由执行副总裁向宇统一执掌，实现了核心区域的协同发力。而在区域整合之前，今年上半年公司已完成高管团队大换血，董事局主席、核心副总裁、财务负责人等关键岗位悉数更替，新管理团队多来自中海、华润、龙湖等标杆房企，自带市场化操盘经验。

战略层面，华发已从过往的全国激进扩张转向聚焦核心区域。克而瑞数据显示，2022-2023年公司新增货值均位列行业第12位，2023年新增土地中上海、杭州、成都占比超75%；但2024年下半年后扩张按下暂停键，2025年前三季度仅在成都、杭州拿下三块地，在建面积同比下降35%。与此同时，公司加大了大本营布局力度，12月9日在珠海连拍两地块，年内第四次本地土拍出手，将重心转向主城区与高新区，弥补十字门、横琴区域的货量缺口。

在2025年央国企成为土地市场绝对主力、行业向"高质量发展"转型的背景下，华发的变革具有行业代表性。从"见地就抢"到精准聚焦，从分散布局到区域深耕，从规模优先到现金流为王，这家国资房企正在适应市场逻辑的转变。尽管1-9月全口径销售额仍稳居行业第11位，大本营珠海市场更是蝉联销售双冠，但毛利率下滑、资产减值等问题仍待解决，新团队面临着平衡规模与利润、短期现金流与长期发展的双重挑战。

中央政治局会议已明确2026年将继续实施积极财政政策和适度宽松货币政策，房地产市场有望在政策支持下逐步止跌回稳。对于华发股份而言，资金向优质项目集中、组织架构优化、聚焦核心区域的转型路径，契合了行业"缩量提质"的发展趋势。但这场变革的成效，不仅取决于绍兴项目的去化表现，更在于能否在行业调整周期中，真正实现从规模扩张向质量效益的转型。在房地产市场仍处深度调整的当下，华发的谋变之路，还需要时间的检验。