台江工业路上，博美诗邦挂牌359天，调价后带看70多组客户成交

买房，没有选择的时候，往往都是自己的预算不够。

前不久，遇到一个A客户，想要在鼓楼区买一套次新房，预算在300万左右，面积控制在90-100平米之间，安置房不想要。

不了解福州鼓楼区的人，可能会认为，300万买一套100平米的房子，单价已经3万/平米了，有这个钱，什么样的房子买不到？

然而，在鼓楼区兜兜转转了一整天，问遍了各大房产中介，找了十几个房产经纪人，他们都表示没有符合这个需求的房子。

是不是很夸张？因为，鼓楼区在2015-2022年期间，几乎没有新楼盘，我也可以很肯定的回答你们，300万想要在鼓楼区，相对好的地段，买一套次新房，无法实现。

首先，福州在2011-2022年，这十年间的发展主要集中在外围，高新区，东二环，三江口，马尾，五四北才是重点发展区域，继而鼓楼区没有新规划，土地供应十分稀有。

其次，鼓楼区以老房子单位宿舍为主，小面积的房子居多，继而有新的楼盘，都采用改善的方式设计，那么也就没有100平左右的小户型。

最后，次新小区都是安商房，户型结构不是很好，且和安置房混搭在一起，许多人认为建筑质量，人文素养等各方面，与商品房之间有较大差异。

所以，现在的福州，鼓楼区，台江区，很少有次新小区的小户型，多数集中在2005年左右交付的商品房，当然，这些房子也是当下最具有性价比的一类型。用一套，刚刚成交的房源，给你们做个参考。

成交小区：博美诗邦北区；

成交时间：2025年11月；

成交数据：产权117.85平米，3房2厅，中楼层，南北朝向，精装修，230万，成交单价19517元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子挂牌359天时间，期间价格调整11次，成交之前挂牌的价格265万，买家谈35万后达成交易。带看过该房源客户较多，共有70多组客户，周期虽然比较久，但陆陆续续都有客户，加上业主也有不断调价，所以流量保持较好。

2、博美诗邦位于台江区，工业路上，距离2号线宁化地铁口较为方便，也算是台江较为成熟的老城区内。小区共有12栋楼，749户业主，2003年交付使用，属于商品房性质的小区。

3、小区目前在售房源7套，业主挂牌均价24582元/平米，近两年，小区内的交易量较为低迷，一年成交量大约在3套左右，以下是近两年的成交参考。

（1）2025年1月，122平米，300万，成交单价24555元/平米；

（2）2025年3月，147平米，312万，成交单价21093元/平米；

（3）2025年11月，117平米，230万，成交单价19517元/平米；

从成交价格来看，这两年博美诗邦的价格落差较大，2023-2024年期间，成交单价基本可达28000元左右，对比现在19000元的成交价格，我想大部分业主，目前无法接受市场的价位。

4、11月份成交的博美诗邦这套房子，户型结构较好，西南北三面采光，户型很不错，全明结构的大三房三个阳台的户型，不足之处在于面积大，却无法做到4房的户型，三房似乎有一些浪费。当然，以19000元这个价位，性价比较为突出，毕竟隔壁的安置房榕发玖熹雅筑，目前单价也要2万多。

购房建议：

走进台江区买房，可选择的小区并不是很多，因为台江的中心位置和鼓楼一样，在2010来了-2020年期间，有过很长一段时间的空档期，没有盖新的楼盘。即便是有，像上下杭龙岭这几个小区，价格也相对高，现在仍要28000-32000之间的价位。

所以，台江工业路这附近，小区基本都是2005年-2008年之间交付的居多，譬如中庚书香大地，群升白马郡，时代名城等。我也特意查了工业路上几个小区的价位，普遍偏高一些，这也意味着，工业路上这几个相对不错的小区，保值属性更强一些。

小编个人认为，单价19000元左右，比较贴合当下的市场状态，高了没人愿意买，低了业主不愿意卖。毕竟现在台江和鼓楼区，有很多新规以后的新房入市，还有很多全新的拆迁安置房入市，商品房单价3.5万，安置房2万以内，给众多的购房者，有一个比较好的选择。

小白观楼市，更多内容可看主页。