从“图纸买房”到“眼见为实”：现房销售占比冲破35%，买房告别“开盲盒”？

来源：21世纪经济报道

一场关乎购房模式的转变正在全国多地推进。

今年以来，包括湖南平江县、甘肃张掖、河南信阳等多个城市先后出台政策，要求新出让土地的商品房项目实行现房销售。另据克而瑞监测，2019年以来，商品住宅现房销售面积占比已从10%提升至今年年初的33%，全国已有超过30个省（市）开展了现房销售试点或出台配套政策。

国家统计局数据显示，2024年，商品房现房销售面积约占商品房销售面积的30.84%；今年前9月，这一占比提升至35.4%。

而在“十五五”规划建议明确提出推动房地产高质量发展的背景下，日前住房和城乡建设部提出了六大重点任务，其中就包括建立住房保障轮候库制度、推进商品房现房销售制度。

这也意味着，以“推进现房销售”为代表的一系列措施，将成为下一阶段房地产行业发展的核心任务。“随着政策的不断细化和市场的逐步适应，现房销售模式有望成为中国商品住宅销售新常态，这是实践和丰富房地产行业发展新模式的应有之义。”克而瑞分析指出。

“十五五”时期现房销售有望逐渐推进

12月10日，深圳福田区梅林街道B405-0308地块完成竞拍，成交楼面价42695元/平方米，溢价率65%。根据地块出让公告，该地块商品住房需全部实行现房销售，这也是近年来深圳第二宗要求全部现房销售的宅地。

而在此之前，已有多城从政策端及土地出让端发力，推动现房销售制度落地。

如今年5月，河南信阳在《信阳市中心城区加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》中提出，中心城区新出让土地的商品房项目一律实行现房销售，成为2025年全国首个全面落实现房销售的城市；7月，湖北荆门发布的《关于持续巩固中心城区房地产市场稳定态势的政策措施》也明确，有序推进现房销售；对新出让的优质房地产开发用地，优先采用现房销售模式开发；2026年1月1日起，新出让土地开发的商品房，原则上实行现房销售。

此外，湖南平江县出台《全面推行现房销售和“好房子”规划建设的若干措施（试行）》，要求新出让土地上新建的商品房项目在竣工验收后方可销售，成为湖南省内首个全面推行现房销售的县城。

更早之前，海南就颁布规定，自2020年起，新出让土地建设的商品住房全面实行现房销售制度，成为全国首个在省级层面推行现房销售政策的省份。

据中指研究院不完全监测，2022年末以来，全国已有超过30个省（市）出台现房销售相关支持政策。目前，合肥、郑州等地已开展现房销售试点，海南与雄安则已全面推行。

“现房销售是房地产发展新模式中的关键领域，在房地产开发、融资、销售等全链条和环节中占据重要地位。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）表示，推行现房销售的出发点，在于防范烂尾楼问题，更好地保障购房者的权益。它既是房地产开发、销售等环节的创新举措，也是住房民生保障、维护住房公平的重要体现。

值得一提的是，2024年年底，全国住房城乡建设工作会议明确将“有力有序推行现房销售”列为2025年住房和城乡建设部重点工作之一；住房和城乡建设部部长倪虹在近日出版的《〈“十五五”规划〉辅导读本》中撰文指出，在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险。

“‘十五五’时期，现房销售或将逐渐推进，预计更多库存量大的城市或区域将率先推进。”中指研究院有关负责人认为，对于部分库存量较小的地区来说，现房销售后新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方更需要地方政府精准把控推进节奏和力度，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，推动期房销售逐渐向现房销售转型。

全面落地面临一系列挑战

从“图纸买房”到“现房销售”，对购房者来说，便意味着“所见即所得”。

荆门市住房和城市更新局消息显示，今年4月14日，荆门城市更新公司打造的城控·易居苑项目开盘首日，5栋106套房源全部售罄，成为今年荆门市第一个“日光盘”。

克而瑞监测信息也显示，海南实施现房销售试点五年，新房投诉量下降67%；与此同时，头部房企市场份额占比超过75%，行业集中度显著提升。

从市场数据看，近年来现房销售占比也在持续上升。

以深圳为例，乐有家研究中心公布的数据显示，2025年上半年深圳一手住宅网签总量（预售+现售）21846套，其中现售网签6745套，现售网签占比为30.9%，相较2024年下半年上涨6.3个百分点。而在2023年上半年，现售网签占比仅为14.6%。从月度数据走势看，2025年6月深圳现房网签占比达到了42%。

“当前阶段推行现房销售的市场基础已趋成熟，更是顺应行业现实的变化。”克而瑞分析指出，这一模式的推广会对房地产市场产生多方面影响，既包括对购房者、开发商的直接影响，也包括对整个行业格局的深刻塑造。其中，尤以对房企的影响更直接。“企业资金压力增大，涉及到融资模式的变革；同时开发周期的拉长、周转速度放缓以及经营模式转变带来的优胜劣汰加速企业整合。”

中指研究院也认为，现房销售考验其综合产品力与资金实力。由于回款周期从期房模式的约6个月延长至现房模式的2–3年，企业需调整融资结构，转向更长周期、更低成本的资金，以维持稳定运营与合理回报。

每经记者了解到，过去部分省市发布的试点现房销售政策中，大部分都涵盖税收优惠、缓缴配套设施费、鼓励金融机构给予贷款优惠政策等措施。

克而瑞认为，现房销售制度在全国落地必将面临一系列挑战，需要开发“现房开发贷”及销售回款定金等创新金融工具，银行、信托等金融机构需要针对现房销售特点，设计专门的融资产品，以缓解房企长期资金压力；还需要调整土地出让方式和付款条件，如延长土地出让金缴纳期限，或允许分期支付，以缓解开发商资金压力。

“各地在推进现房销售的过程中，要密切关注企业的承受能力。”严跃进表示，如果盲目推进现房销售，可能会给企业带来资金压力。但长远来看，应从打造高品质住宅、推动公司转型的角度（入手），鼓励房企积极推进现房销售。

（记者：陈利）