住建部最新部署，2026年房地产走向定了，对房价影响巨大

2026年作为“十五五”规划开局之年，房地产行业的发展走向直接关乎民生福祉与国民经济稳定运行。近期住建部联合相关部门出台的系列部署，以“稳市场、防风险、优供给、促转型”为四大核心目标，不仅勾勒出2026年房地产行业的发展蓝图，更标志着行业正式告别全域普涨的旧模式，迈入“总量趋稳、结构分化”的高质量发展新阶段。这一系列政策调整并非短期应急调控，而是推动行业从“增量扩张”向“存量优化”转型的关键举措，其对房价的影响呈现鲜明的结构性特征，将深刻重塑市场格局。

住建部最新部署的核心逻辑在于“精准施策、双向发力”，通过供需两端的协同调控破解当前“供强需弱”的结构性矛盾，为市场平稳运行筑牢基础。在需求端，部署明确延续宽松导向，一方面深化住房公积金制度改革，推动贷款额度提升、异地互认互贷等政策落地，降低刚需与改善型群体的购房门槛，2025年全国已出台超260条公积金优化政策，这一趋势在2026年将持续强化，尤其利好新市民、青年群体置业；

另一方面支持各地因城施策放宽限购限制、降低首付比例与房贷利率，结合个税补贴、交易税费减免等措施，切实减轻居民购房成本。在供给端，部署聚焦“控增量、去库存、优供给”三大任务，严格限制低能级城市新增宅地供应，鼓励收购存量商品房转化为保障性住房，同时有序推动“好房子”建设，通过提升住宅品质适配市场需求升级，形成“去库存+保民生+优供给”的多元协同格局。

从市场走向来看，2026年房地产行业将进入“止跌回稳”的磨底阶段，总量趋稳与区域分化将成为最显著的两大特征。多数权威机构判断，全国房地产市场整体跌幅将进一步收窄，中金公司预测2026年总住房交易量跌幅将收窄至5.0%，较2025年的6.8%明显改善。区域分化层面，核心城市及重点城市群凭借优质的公共资源与产业支撑，市场需求将率先企稳，尤其是核心区域的优质资产，在政策优化与需求支撑下有望保持价格稳定。

以上海核心区为例，2025年房价已逆势上涨0.3%，库存去化周期降至15个月的健康水平，这种态势在2026年有望延续。与之形成鲜明对比的是，三四线城市及资源枯竭型城市仍将面临较大去化压力，国家统计局数据显示，2025年11月全国百城新建商品住宅去库存周期已达27.4个月，远超12-18个月的合理区间，人口外流与产业薄弱的双重困境将导致这些城市房价下行压力持续，部分城市房价可能进一步向合理估值回归。

住建部部署对房价的影响并非单向传导，而是通过政策引导、供需调节与预期管理形成多维作用机制，不同能级城市的房价走势将呈现差异化表现。对于核心城市而言，需求端政策宽松将有效释放积压的改善型需求，供给端“好房子”建设的推进将提升优质房源的价值支撑，房价大概率呈现“稳中有升”的温和态势，但涨幅将受限于居民收入增长节奏，难以重现过去的高速上涨。对于多数二线城市，市场将呈现“核心区坚挺、非核心区调整”的分化格局，杭州、成都等热点城市的核心板块因供需匹配度较高有望保持稳定，而非核心板块则可能因库存压力出现小幅波动。对于三四线城市，去库存为主的政策导向将主导房价走势，购房补贴、降低置换门槛等政策虽能激发部分刚性需求，助力市场逐步止跌，但房价反弹缺乏人口、产业等基本面支撑，大概率维持低位运行。

值得注意的是，政策部署中“风险防控”与“模式转型”的双重导向，为房价稳定提供了重要保障。住建部联合相关部门推动的房企债务重组、保交楼专项行动等举措，将有效化解行业尾部风险，避免因企业暴雷引发的房价非理性波动。截至2025年已有21家出险房企完成境内外债务重组，累计化债规模约1.2万亿元，2026年剩余债务处置将持续推进。同时，房地产发展新模式的加快构建，通过保障房与商品房双轨并行的机制，既能解决新市民的居住问题，又能通过市场化手段调节商品房市场供需，形成房价稳定的长效支撑。交银国际指出，2026年多数房企保交楼任务将基本完成，企业将腾出更多财务资源用于优质土地投资，这将进一步优化市场供给结构，增强房价稳定性。

对于不同市场主体而言，需精准把握政策导向与市场规律调整策略。对于购房者，核心城市的刚需群体可把握政策宽松窗口期理性入市，改善型需求则应聚焦“好房子”项目，关注住宅品质与长期居住价值；三四线城市购房者则需警惕库存高企区域的投资风险，优先选择核心城区的优质房源。对于房企，应主动适配行业转型趋势，将重心从规模扩张转向产品力提升与风险管理，重点布局核心城市市场，加大绿色智慧住宅的研发投入，同时积极参与城市更新与保障性住房建设，把握政策支持带来的发展机遇。对于地方政府，需严格落实因城施策要求，避免“一刀切”调控，通过优化供地结构、完善配套设施等举措，助力市场形成良性循环。

总体而言，住建部2026年房地产部署的核心目标是推动行业实现“稳中有进”的高质量发展，其对房价的影响本质上是引导市场回归居住属性、实现供需平衡。在政策精准调控与市场自我调节的双重作用下，房价将逐步与经济发展水平、居民收入能力相匹配，形成“核心稳定、区域分化、品质溢价”的新格局。2026年既是房地产行业磨底复苏的关键期，也是模式转型的攻坚期，唯有顺应政策导向、聚焦核心需求，才能实现行业可持续发展，为国民经济稳定运行提供坚实支撑。