普洛斯中国，选定港股IPO了？

原“中国私募股权投资”

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来源：PE星球
（ID：PE-China）
文：韦亚军

摄影：Bob

选定IPO承销投行，估值或在2000亿元上下。

近日，此前传闻的普洛斯中国赴港IPO一事迎来最新进展。

据Bloomberg报道，全球物流及产业基础设施运营商普洛斯中国（GLP）已基本确定在香港上市，并选定IPO承销投行。

有消息称，此次普洛斯中国的IPO计划，曾考虑过新加坡二次上市，也曾研究过上海科创板，但最终锁定香港。若最终成功，其可能成为2026年度亚洲规模最大的不动产与物流基础设施IPO之一。

选定IPO承销投行，

估值或在2000亿元上下

据媒体报道，此次GLP敲定的投行阵容，包括花旗集团、德意志银行、杰富瑞金融集团以及摩根士丹利（大摩）4家国际顶级投行。预计IPO时间在2026年上半年。

据知情人士透露，其他如IPO发行规模、具体时间等核心细节仍在商议中，GLP也不排除最终放弃上市的可能性。对于传闻，GLP与4家投行均未提供有效回应。

综合多家投行内部测算及市场消息，其此次公开发行有望募资30-50亿美元，对应估值区间约250-300亿美元（折合人民币取中间值约为2000亿元上下）。

若按上限（超2100亿元人民币）完成，其将跻身近5年港股前五大盘新股，也是2026年度亚洲规模最大的不动产与物流基础设施IPO之一。

资产包方面，普洛斯此次拟装入上市主体的核心是中国区业务，即市场普遍的叫法——普洛斯中国。

截至2025年9月，公司在中国70个区域市场持有约450处物流园及产业园，运营面积逾5,500万平方米，出租率维持在83%-90%，平均租金约33元/平方米/月。

据普洛斯在上交所提交的过往文件显示，2024年前三季度，发行人实现营业收入81.7亿美元，EBITDA约12.2亿美元，经营性现金流3.9亿美元，流动比率1.23，速动比率1.23，短期偿债能力尚属稳健。

除传统高标仓外，普洛斯中国还把“算力+绿电”当成新卖点。包括，已建及在建数据中心IT负载合计约1,400兆瓦，客户涵盖阿里云、腾讯云、字节跳动；配套光伏装机2吉瓦，年发电量22亿度，减碳180万吨。

用管理层的话说，“物流地产提供稳定现金流，数据中心提升估值弹性，新能源迎合ESG资金”，三条曲线叠加，才能把250-300亿美元的估值故事讲圆。

另有传闻称，此次普洛斯中国的IPO计划，曾考虑过新加坡二次上市，也曾研究过上海科创板，但最终锁定香港。

曾短暂上市，

后被高瓴万科厚朴等私有化退市

这不是普洛斯中国业务第一次IPO。

公开资料显示，普洛斯中国的前身可追溯到美国ProLogis的中国业务。

2003年，ProLogis在上海设立代表处；2004年，苏州工业园第一座现代高标库破土动工，标志着外资物流地产正式登陆中国。

2010年，GLP把中国、日本资产打包，在新加坡交易所上市（即第一次IPO），发行价1.35新元/股，集资39亿新元（约30亿美元），创下当时全球最大不动产IPO纪录。

上市后的GLP一路高歌。在2011-2016年间，普洛斯中国的运营面积由1,200万平方米增至4,400万平方米，年复合增速30%；同期发起6支人民币基金、4支美元基金，资产管理规模从80亿美元膨胀至460亿美元。

2017年7月，厚朴投资牵头，联合高瓴资本、万科集团、中银集团投资等组成中资财团，提出全面收购要约，报价3.38新元/股，溢价25%，总对价约160亿新元（约116亿美元），创下亚洲史上最大规模私有化交易。

2018年4月，GLP正式从新加坡退市；私有化后股权结构为——厚朴21.3%、万科21.3%、高瓴21.2%、管理层21.2%、中银15%，合计100%。

退市后，普洛斯中国开启“轻重并举”2.0模式：一方面把成熟园区注入REITs回笼资金，2021年“中金普洛斯REIT”在上交所挂牌，募资52亿元人民币，成为首批基础设施公募REITs之一。

2024年，GLP将GLP Capital Partners的非中国业务以52亿美元出售给Ares Management Corp.；同期尝试出售中国业务，与国资买家未能达成协议。2025年8月，阿布扎比投资局向GLP注资15亿美元。

若此次普洛斯中国最终成功IPO，至少意味着其估值已经翻倍。水涨船高，厚朴、万科、高瓴、中银集团投资等几家PE机构和大厂的投资回报也非常可观。

同时，也意味着从2004年苏州第一座仓库，到2025年超5,500万平方米、800亿美元资产管理规模，普洛斯用20年时间完成了“从外资起步-到IPO-再到私有化回归-最终在港股IPO”的资本路径闭环。