好地段的房子永远不愁租，这已是几千年的游戏了，还会继续玩下去

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

小时候我很不理解：古代农民为什么要起义？土地被兼并了那就租地种呗，无非是交点儿租子而已。实在不行就进城打工或做小生意，武大郎靠卖馒头不也住上二层小楼+娶老婆吗？

长大之后才想明白，我的想法只适用于风调雨顺的太平盛世，农民们只要辛勤劳动，那不仅能勉强温饱，三年时间还有可能攒出一年的粮食储备呢。

但是，所有的起义都必定爆发于天灾时期，粮食减产，但皇粮国税和地主的租子却并不降低，农民的存粮急剧下降。而此时如果再叠加外敌入侵或瘟疫，那农民们可就真的活不下去了，不得不反。

讲个常识，甭听什么古代明君轻徭薄赋一类的，什么十五税一、三十税一、免粮免税什么的，这基本都是皇上作秀而已。或者说就算是中央皇权免税了，但地方上和地主却不免，因为他们要靠剥削来发俸禄和享受，所以虽然中央请了客，但地方上根本不买单的。

在古代，无论中外只要是有政府和地主的存在，那农民的税负一般都是三分之一30%，然后地主的租子再是三分之一，能剩到耕地农民手中的最多三分之一。而且这还不包括徭役，也就是去给官府免费干活。

在太平年景，比如一亩地能收200斤谷子的年代，那剩三分之一也勉强能活。但如果是天灾了就亩产50斤呢，就算是同样的三分之一，似乎税负没有增加，但农民却活不下去了。此时再叠加徭役和摊派一类的，那就只能是反了呗。

比如陈胜吴广起义，就是被戍边的徭役给逼反的。但跟随他们的其他百姓呢，都是本身就活不下去了，就等着出来个领头人呢。汉末黄巾军起义，是饥荒叠加瘟疫，那就“苍天当死黄天当立”了。

之后历朝历代都差不多，每当王朝末世都是先有天灾示警，但皇权们都是嘴里说重视却手里加税，谁都想的是生活质量不下降。结果所有成本就都压到底层农民身上了，不得不反。

小时候我想不通，为什么所有的锅都扣到了土地兼并的头上？地主们只是收租子而已，相当于拿回自己的投资收益，这难道不是天经地义的事情吗？

等我成了房东才真正明白，因为这世上没有无缘无故的爱恨，更没有不追求暴利的投资。自己有土地或有房子，那你只需要缴纳皇粮国税即可，剩下的都是自己的。而一旦有了地主房东当中间商，那我们是必须挣钱的啊，而且要的是高额回报，那租地租房的还能剩下多少？

比如农民如果自己种地，一亩地平均收成100斤粮食，交了30斤皇粮国税之后还剩70斤。但如果土地是地主的，那就必须再收走30斤。嘴里说的是“这是我合理的投资回报”，但真的是吗？真的没有追求暴利吗？

比如我家的一套小房子，是我20年前买的，当时才花了20万块钱，每个月收租金1000块，年化收益率6%。这和当时的银行利率差不多，可以算合理的回报吧？

但现在呢，还是这套房子，价值已经涨到了300多万，而房租也早就涨到了5000多块，一年6万。似乎年化收益率降低到2%了，我吃了亏，但实际上仍然约等于银行利率，我至少是不吃亏，而且仍然可以说这是“合理回报”。

但是，我的真实成本就是当年的那20万，顶多再加上历年的利息成本而已，20年下来也就翻番到40万。但我却每年收6万，真实收益率早超过15%了。你别不服，只要一年一年的下去，我的房租还必定上涨，真实收益率还会增加。

地主也一样，或者说所有业主都只有在房价地价下跌的时候，才有可能计算自己的真实投资看赔了多少。而一旦房价或地价上涨，那所有人就都计算现有的回报率了，谁还搭理初始投资的那点儿钱？

所以能理解了吗？为什么农民起义的锅都扣到了地主的头上？因为他们真的活该呗。别看到最后清算时一个个的地主都委屈着呢，说的都是我没多收佃户的租子啊，这就是市场行情。

但实际上呢，地主的真实成本是多少？地主祖宗买地时的真金白银是多少？他们利用货币贬值+风调雨顺的多挣了多少钱？真的是合理的回报吗？

这笔账农民是不会算的，因为穷人只看眼前，富人才想来年呢。地主买地，未必在乎这三五年的收成，图的都是长久的收益。就像房东们买房，未必真的在乎这每年的房租，想的更多的是货币超发的红利。

无论房价涨不涨，只要货币超发那工资就会涨，工资涨了之后在房子没有同步增加的情况下，房租就会涨，好地段儿的房子永远不愁租的，毕竟这已经是几千年的游戏了，还会继续玩儿下去。这世界，永远是一个又一个的循环……

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