买了回迁房住20年不能办证，原房主反悔？房产纠纷律师支招

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2003年，周文山作为被腾退人，与甲公司签订《回迁房买卖合同》，购得位于某安置小区的一号房屋。该房屋系根据腾退安置政策分配给周文山及其配偶李秀兰、女儿周婷三人共同享有的回迁权益。

同年4月27日，周文山、李秀兰、周婷（甲方）与刘志远（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定将一号房屋以全款方式转让给刘志远，总价款近30万元。刘志远当日支付全部购房款，甲方出具收据，并将房屋交付其使用。

随后，当地乡政府下属的规划土地管理办公室在原始《楼房产权证明》上，将产权人由“周文山”手写划掉，更改为“刘志远”，并在修改处加盖公章确认。此后20年间，刘志远一直实际占有、使用该房屋，缴纳物业、水电、供暖等全部费用，从未有人提出异议。

2023年，甲公司通知全体回迁居民可集中办理不动产权证书。刘志远联系周文山及周婷协助办理过户手续，但二人以“协议签名真实性存疑”“当时未征得全体家庭成员同意”为由拒绝配合。刘志远遂向法院提起诉讼，请求判令周文山、周婷及甲公司协助办理一号房屋的产权过户登记。

二、裁判结果

法院判决：

1. 甲公司于判决生效后七日内协助周文山将一号房屋首次登记至其名下；

2. 周文山在完成首次登记后七日内，配合刘志远将一号房屋转移登记至刘志远名下。

三、法院说理

1. 转让协议系各方真实意思表示

法院认为，2003年签署的《房屋转让协议书》有周文山、李秀兰、周婷三人签名，同时有同期收据、产权证明变更记录等佐证。被告虽对签名真实性提出质疑，但既未申请笔迹鉴定，也未提供任何反证，故法院依法采信该协议的真实性与合法性。

2. 基层管理部门的确认具有公示效力

乡政府规划土地管理办公室在原始产权证明上直接将产权人更改为刘志远，并加盖公章，表明当时行政管理机构已认可该转让行为，构成对权利变动的初步确认。

3. 长期稳定占有强化合同履行事实

刘志远自2003年起持续、公开、和平地占有使用房屋长达20年，期间原权利人从未主张权利，符合诚实信用原则。现因政策允许办证，出卖方不得以程序瑕疵为由拒绝履行协助义务。

4. 回迁房转让不因暂无产权证而无效

涉案房屋虽为回迁安置房且长期未办证，但转让发生在安置完成后，已实际交付，不属于法律禁止交易的情形。只要不损害国家、集体或第三人利益，应尊重当事人自愿达成的交易安排。

四、律师提示

本文由北京房地产律师靳双权团队整理。本案反映出回迁房交易中的典型法律风险与应对策略：

回迁房即使没有不动产权证，买卖协议仍可能有效。关键在于是否存在真实合意、是否完成交付、是否有基层组织确认；

产权证明上的手写变更+官方盖章，是重要确权证据。本案中，乡政府盖章的产权证明成为认定交易合法性的关键；

长期占有使用构成事实履行，可对抗事后反悔。法院倾向于保护诚信履约方的合理期待；

出卖方拒绝配合过户，买方可通过诉讼强制履行。只要合同有效，法院可判令对方协助办理产权登记。

建议：购买回迁房务必保留付款凭证、交接记录，并尽可能在村委或乡级产权文件上做权利人变更登记，以构建完整证据链，防范未来确权风险。