农村房卖给非村民后回流本村，买卖有效吗？房产纠纷律师解析

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2003年，赵建国（北京市某村集体经济组织成员）与外村村民刘志强签订《房屋买卖协议书》，将其位于村内的一号院落（含8间房屋）以8.5万元价格出售。交易当日，村委会与刘志强另行签订《宅基地使用合同书》，确认其使用资格，并收取使用金。

此后，刘志强对院落进行了多次翻建。2024年，在该村启动城中村改造前，刘志强将一号院落以680万元价格转让给本村村民孙文博。不久后，孙文博又将该院落以850万元转售给另一本村村民李秀兰（其女李婷作为安置分户人参与拆迁）。

2024年底，该地块完成拆迁，李秀兰母女分别签订补偿协议，获得两套回迁房及千万元级补偿款。

2025年初，赵建国提起诉讼，主张：

1. 其2003年与刘志强的买卖协议因“买方非本村村民”而无效；

2. 要求确认全部拆迁权益（包括两套回迁房及40%补偿款）归其所有。

被告方辩称：

买卖已获村委会批准，且宅基地使用权已通过后续交易回流至本村集体成员；

赵建国20余年未提出异议，现因拆迁利益反悔，违背诚信原则；

李秀兰作为本村村民，依法享有安置资格，赵建国在本村另有宅基地，不适用“一户多宅”。

法院经审理查明：赵建国、孙文博、李秀兰均为本村集体经济组织成员，刘志强为外村人；两次转卖均有付款凭证、村委会确权文件及托管协议佐证。

二、裁判结果

法院判决：

驳回赵建国的全部诉讼请求。

理由：涉案宅基地已合法回流至本集体经济组织内部，原买卖行为不构成无效，拆迁权益归属现权利人。

三、法院说理

1. 宅基地流转已“闭环回村”，不违反禁止性规定

虽然刘志强非本村村民，但其在2024年将院落转让给本村村民孙文博，后者又转给李秀兰。宅基地使用权最终由本集体成员持有，符合“禁止向非集体成员转让”的立法目的，不损害集体利益。

2. 村委会当年即认可交易，具有公示效力

2003年村委会不仅见证买卖，还与买方签订《宅基地使用合同》，收取费用，表明集体经济组织当时已同意该流转，并非私下交易。

3. 长期未异议+拆迁后反悔，违背诚信原则

赵建国在房屋交付、翻建、托管、拆迁预登记等环节均未提出权利主张，直至巨额补偿出现才起诉，法院认为其行为有违诚实信用。

4. 无证据证明恶意串通

两次转卖时间均早于本案起诉，付款记录、村委会确权文件、周转费领取等证据链完整，无法认定存在虚假交易或串通损害原权利人情形。

5. 原告已在本村享受宅基地权益

根据“一户一宅”原则，赵建国若已另享安置补偿，则无权再主张其他宅院权益，避免重复获利。

四、律师提示

本案揭示了农村房屋买卖纠纷中的关键趋势：法院不再机械认定“非村民购买=无效”，而是综合考量是否回流本村、是否经集体同意、是否长期履行等因素。

北京房地产律师靳双权团队提醒：

农村房屋买卖后若遇拆迁，原房主“反悔要房”成功率极低，尤其当房屋已回流本村；

村委会出具的《宅基地使用合同》《确权证明》等文件，具有重要法律效力；

若确需处置农村房产，建议优先转让给本村亲属，并保留完整交易凭证；

拆迁前已完成产权“闭环”，可有效阻断原权利人主张。