农村房屋口头卖给村民，多年后能要回吗？北京房屋律师解析

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2002年，陈建国通过招商引资在某村租赁一块集体土地，并自建房屋用于经营。2010年该村启动拆迁，因陈建国非本村村民，无法直接以产权人身份参与拆迁补偿。

同年11月，陈建国与村民王海涛、王丽娟（兄妹）达成口头协议，将所建房屋及院落转让给二人。2011年初，王海涛、王丽娟向陈建国支付140万元。随后，二人以本村村民身份，就该地块分别签订拆迁补偿协议，并获得安置房及补偿款。

十余年后，陈建国提起诉讼，主张当年是在“恐吓威胁”下被迫达成口头买卖协议，要求法院确认该协议无效。

王海涛、王丽娟辩称：双方系自愿交易，款项已付清，房屋也早已交付拆除；且此前已有生效民事判决认定买卖关系合法有效，本次起诉属于重复诉讼，应予驳回。

审理中，王海涛曾提交一份落款为2008年的书面《房屋买卖协议》，但经司法鉴定，“陈建国”签名并非本人所写。不过，双方均认可2010年底存在口头买卖事实，且陈建国已实际收取140万元。

二、裁判结果

法院判决：

驳回陈建国的全部诉讼请求，认定其与王海涛、王丽娟之间的房屋买卖关系合法有效。

三、法院说理

口头协议亦可成立有效合同

法院指出，法律并未禁止以口头形式订立房屋买卖合同。双方对2010年达成口头转让协议、2011年支付140万元、房屋随后被拆除等关键事实均无争议，合同已实际履行完毕。

“受胁迫”主张缺乏证据支持

陈建国称遭恐吓被迫卖房，但未能提供任何报警记录、证人证言或医疗记录等证据。更关键的是，他在收款后十余年从未主张权利，甚至在房屋拆除时就在现场，不符合常理。

生效判决已确认交易合法性

此前A号民事判决已明确认定：“王海涛、王丽娟系通过合法途径取得被拆迁院落及房屋。”该判决已生效，具有既判力。本次诉讼基于同一事实再次挑战交易效力，缺乏法律依据。

拆迁资格问题不影响买卖效力

法院强调，即便王海涛、王丽娟以宅基地名义参与拆迁可能存在行政合规性争议，但这属于拆迁政策执行问题，不否定民事买卖合同本身的效力。

四、律师提示

本案反映出一个常见误区：部分当事人误以为“非村民不能买农村房=买卖无效”，但法院更关注交易是否真实、自愿、已履行。

北京房地产律师靳双权团队提醒：

口头买卖虽风险高，但若已长期履行（如付款、交房、使用），法院通常尊重交易稳定性；

主张“受胁迫”必须提供充分证据，仅凭陈述难以推翻多年既成事实；

若对拆迁权益有异议，应在交易初期及时维权，拖延十余年将极大增加败诉风险。