维州即将又要大幅征房产税？澳洲百万房价地区大增！卖房赚钱飙至20年新高！

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维州短租房转型挤压居民住房，征税能否解忧？

维州热门海边小镇的Airbnb房源，正在悄悄发生变化。

最新研究显示，如今在Mornington Peninsula、Bass Coast等地，大量原本应是居民住房的房产，正被投资客以“整套出租”的方式挂上Airbnb平台，彻底转型为短租生意。

它们不再是房东临时出租空房间的“共享经济”，而是彻底“去主人化”的盈利工具。

数据显示，2019年全澳Airbnb短租房源中，还有55%是由房东亲自居住或接待的“有人气”房源；

到了2023年，这一比例掉到42%，而“不驻留”的商业短租比例上升到58%。

在维州，这一趋势尤为明显。

Mornington Peninsula的非房东居住短租房源，在短短四年内增长了28%，从约2500套增长到3300套，堪称澳洲Airbnb短租“心脏地带”。

Bass Coast Shire（包括热门旅游地Phillip Island）则增长了整整30%。

与此同时，市区反而出现回落。比如Melbourne CBD的Airbnb房源从2019年的2600套减少至2023年的不到2000套。

莫纳什大学研究员Michaela Lang指出：“这些房子原本可以成为居民长期租赁住房，但现在变成了周租甚至日租房。”她表示，在如Noosa、Whitsundays、Barossa Valley等旅游区，也都出现了类似现象。

Mornington Peninsula市长Anthony Marsh坦言，如今不少普通海边小屋变成了“日进斗金”的短租房，对本地住房市场造成冲击。

“我们一年接待800万游客，这个模式虽然满足了旅游市场，但也拉高了生活成本，让本地人很难找到负担得起的房子。”

为应对这一问题，维州政府已于今年1月1日起对短租平台征收7.5%的税，并承诺所得全部用于住房建设，其中四分之一将投入地区项目。根据预算，2025年将带来约7500万澳元收入。

不过，一些分析认为，仅靠征税或许还不够，如何在发展旅游业和保障居民住房之间取得平衡，才是真正的挑战。你怎么看？

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$100万已成“可负担”！澳洲又有167区加入“房价百万俱乐部”

PropTrack最新数据显示，澳洲过去一年又有167个城区跻身“房价百万俱乐部”。

目前，全澳已有近1600个城区的房屋中位价突破100万澳元。

过去，这个价格曾被视为“天价”，但经过多年的上涨，如今许多人已将其视为“相对可负担”的价格。

由于澳联储连续降息、投资者活动增加以及新5%首付计划的出台，今年全澳房价进一步上涨。

最新的PropTrack Home Price Index指出，目前澳洲典型住宅的价格为969000澳元，而首府城市典型住宅的价格则为1144000澳元。

在跻身“百万房价俱乐部”的城区中，近一半位于新州，其中大部分位于悉尼。这并不令人意外，因为悉尼是全澳房价最高的城市。

但令人意外的是，在新晋百万城区中，多数位于城市的西区及西南区——这以往是买家有机会买到较便宜房产的地区。

西区Rooty Hill、St Marys以及西南区的Ingleburn、Gregory Hills的房屋中位价均已突破7位数。

这些地区房价的稳步上涨受到首次置业者与投资者双重需求的推动。

Richardson&Wrench的Roy mery表示，尽管Rooty Hill的房屋中位价已突破100万澳元，但相对可负担性仍是吸引买家的主要原因。

他说：“所有人都被迫往更西边去，我们接待了许多来自Parramatta和Auburn等区的买家，他们为相对可负担的价格而来。”

“这里有真正的城区生活氛围，土地面积也大，许多投资者会在后院加建奶奶房。”

不过数据显示，西澳、南澳和昆州百万城区的增速最快。

目前，西澳共有138个城区的房屋中位价超过100万澳元，这个数字增加了39%，南澳增加了31%，至139个。

昆州的百万房价城区增加了51个，较去年增长20%。

过去几年，这些州的房价迅速上涨，在相对可负担、人口流入及投资热度的共同作用下，价格持续攀升。

在过去一年，珀斯的房价上涨了15%，阿德莱德和布里斯班均上涨约12%，政策刺激与市场信心的恢复进一步推波助澜。

今年，昆州多数新晋百万城区位于布里斯班，主要集中在内城区或外围城区。

南区Runcorn、Coopers lains和Underwood的房价已达7位数，北区Scarborough、Keperra和Banyo亦是如此。

Smith&Li的董事Jon mith表示，越来越多年轻家庭因Coopers lains地理位置居中、临近市区而被吸引。

他说：“Coopers Plains多年来一直是个‘隐藏宝地’，如今终于迎来属于它的发展阶段。这里的社区氛围很棒，多是年轻家庭，离医院和大学都近，还有通往市区的火车站。”

阳光海岸Currimundi、Birtinya和Battery Hill等城区，今年也跻身“百万房价俱乐部”。

在珀斯，新晋百万城区主要集中在北区，包括Padbury和Kingsley。还有南区的Hilton与Kardinya，以及内城区的Yokine、Maylands和Bedford。

阿德莱德的新晋百万城区则多位于南区及西区，包括Torrensville、Kidman Park和North Plympton，还有Bellevue Heights、Blackwood和Hawthorndene。

墨尔本仅有3个城区——Carrum、Gembrook和Bittern——今年跻身“百万房价俱乐部”。

Ray White Chelsea的Shane O’Sughrue表示，Carrum因相对实惠的价格，吸引了希望购买滨海房产的自住买家，人气大涨。

他说：“人们来到Carrum，就是为了这里的生活方式。晨跑、游泳、看日落、海边野餐或冲浪，都是日常生活的一部分。”

“乘火车到市区仅需35至40分钟，出门就是海湾。这里过去算是隐藏的宝地，但现在早就变了。”

霍巴特的RosnyOpossum Bay也在过去一年跻身“百万房价俱乐部”，首领地与北领地则无新增城区。

03

澳洲卖房盈利概率飙至20年新高！这些地区卖家却亏到哭

如今澳洲售房者盈利的概率达到过去20年来的峰值，但若是房产位于少数高密度区域，卖家盈利的前景则不容乐观。

周四Cotality发布的《盈亏报告》显示，在今年第三季度成交的房产中，95.5%实现了转售盈利，这一比例较第二季度的94.9%有所上升，创下2005年7月以来的最高纪录。

同期，售房盈利中位数也刷新历史新高，达到33.5万澳元，较上一季度的31.5万澳元有所增长。

盈利比例走高，要归功于2025年全年持续上涨的房价——仅第三季度，全澳房价就上涨了2.5%。Cotality澳洲研究主管Eliza Owen表示：“房价上涨越多，房主在转售时实现利润的几率就越高。”

数据显示，独立屋卖家的盈利概率（97.9%）明显高于公寓卖家（90.6%），且不同城市、不同类型房产的盈利比例差异显著。

在独立屋交易方面，布里斯班卖家盈利概率最高，达99.7%；珀斯、悉尼和墨尔本紧随其后，分别为98.9%、98.5%和97.5%。

公寓交易的情况则大相径庭。墨尔本仅有80.5%的公寓卖家盈利，除达尔文外，其盈利比例在澳洲各州首府中排名垫底。

相比之下，悉尼和珀斯的公寓卖家盈利比例分别为88.1%和87.6%，布里斯班的公寓卖家更是创下99.9%的超高盈利比例。

Owen指出，珀斯房产市场在近5年内出现显著反转，2019年当地房产盈利率仅略高于50%，如今已几近100%。

她还补充道：“这份报告也显示，长期低迷的墨尔本公寓市场已出现回暖迹象，至少使得该类房产在2025年初达到的亏损峰值略有下降。”

具体到区域，第三季度墨尔本市议会辖区（Melbourne LGA）有45.5%的房产转售时遭遇亏损，为全市最高；Stonnington和Port Phillip紧随其后，亏损比例分别为29.8%和26.3%。

在悉尼，Parramatta是公寓亏损成交比例最高的区域，达24.1%；Strathfield和Ryde分居二三位，亏损比例分别为22.3%和22%。

报告指出，公寓亏损成交案例主要集中在五个辖区——墨尔本、Parramatta、Port Phillip、悉尼和Stonnington，这些区域的亏损成交总量占全澳公寓亏损成交总量的三分之一以上，不过目前这些区域的行情均已有所好转。

其中，悉尼辖区的亏损成交比例虽仅为12.2%（相对较低），但因其房产成交量大，亏损成交的绝对数量并不少。

报告分析，这些区域的公寓亏损问题，根源在于21世纪10年代的期房公寓开发热潮：当时大量公寓建成导致房源供给过剩，后续出台的贷款限制政策及海外投资减少，又进一步抑制了房产投资者的需求，最终造成公寓交易亏损频发。

Owen认为，未来澳洲房产市场将出现明显分化，分化界限将是购房者在疫情爆发前后的入市时间。

她表示：“当前房产市场已处于历史高位，且未来利率仍有上涨可能，市场上涨空间已十分有限。对于近期入市的购房者而言，未来一年转手房产出现亏损的风险会更大；而此次房产市场上涨带来的巨额收益，大多都被疫情前购房的人群收入囊中。”

经济学家Diaswati Mardiasmo则指出，公寓与独立屋的供需关系存在本质差异：公寓市场供给持续增加，独立屋供应却相对有限。

“一套独立屋的上市，通常是因为屋主去世、离婚或换置住房；而公寓项目则源源不断地被批准、建设。”

她还补充道，亏损成交的公寓多集中在公寓开发密集区域，且小户型公寓卖家面临的亏损风险远高于大户型公寓卖家。

“一居室和两居室公寓在市场存量中占比达50%至60%，部分区域甚至高达70%，这类户型卖家亏本的可能性，要比三居室、四居室公寓卖家大得多。”

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澳洲住房条件最差区公布！悉墨成重灾区，Parramatta排名垫底

一项针对澳洲住房状况的全国性研究揭示，悉尼与墨尔本多个区正面临严重的住房质量问题，包括结构性缺陷、管道故障和人口过度拥挤等，成为全澳住房条件最差的地区。

这项由iSelect发布的研究分析了全澳SA4区域在21项指标上的表现，包括房屋结构状况、气候、人口健康及医疗服务可达性，旨在识别居民最容易受到劣质住房影响的地区。

结果显示，悉尼和墨尔本的住房存在最严重的结构问题与拥挤问题。尽管这些问题并未波及大多数住房，但发生概率已超出全澳平均水平。

iSelect的Sophie Ryan表示，澳洲多个大型住房市场正面临着“实实在在的住房困境”。

她指出：“墙体开裂、地基下沉以及管道故障等问题屡见不鲜，这无疑加重了居民的生活负担。而且这类住房问题不只会影响居住舒适度，还可能对健康造成严重危害。”

Parramatta的住房状况在全澳排名垫底，该地区11.8%的住房存在结构问题，其中4.8%有严重裂缝，3.5%出现地基下沉或位移现象。

此外，该地区10%的住房存在居住拥挤问题，这也使其成为全澳住房条件评分最低的区域。

Ryan指出：“已有研究表明，居住拥挤会让居民压力增大，无论成年人还是儿童，整体身心健康状况都会变差。”

悉尼内西南区和西南区也存在类似住房问题，管道故障和各类建筑结构缺陷的发生率居高不下。

而悉尼内西区、CBD及内南区等核心区域，则深陷居住拥挤的困境。这一现象说明，住房条件差并非仅存在于悉尼的中环或远区。

墨尔本的多个区同样位居住房条件差的榜单前列，东南部、西北部和西区虽存在的问题各有不同，但均跻身全澳住房条件最差的十大区域。

调查显示，这些区的墙体或地面开裂问题相对较少，但其他类型的结构问题频发，居住拥挤的状况也长期得不到改善。

悉尼的Blacktown和Ryde等区也入选这一最差榜单。Ryan强调：“了解当地住房状况意义重大。这能帮助居民认清潜在风险，提前规划房屋维修事宜，同时做出有利于守护住房和家人的决策。”

与之形成鲜明对比的是，澳洲住房条件最优的区域大多集中在西澳。其中，Mandurah位居榜首，该地区存在结构问题、严重裂缝及居住拥挤问题的住房数量极少。

珀斯西南部、Bunbury以及珀斯西北部等西澳首府周边区域的住房状况同样表现出色，地基问题和管道故障的发生率极低。

就连小麦带（Wheat Belt）以及西澳部分内陆偏远区域，其住房标准也高于全澳平均水平。此外，珀斯内城区和东南部区域也成功跻身全澳住房质量最佳的十大区域之列。

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