解析，宝安天健和郡府人才房优点和不足，怎么样，好不好，多少户

天健和郡府规划住宅共 1005 户，其中可售型人才房 607 套，另有 398 套回迁住宅。整体而言，它对符合申购条件的刚需家庭是很优质的选择，核心优势集中在地段、性价比和配套上，不足之处多和居住密度、户型细节相关，具体的优缺点及综合评价如下：

核心优点

• 区位与交通极具优势：项目地处宝安新安街道，处于宝中与前海双重辐射区，既能享受两大核心区域的发展红利，又能便捷享受成熟配套。距离地铁 5 号线翻身站仅 300 - 360 米，1 站可达宝中商务区，3 站到欢乐港湾，7 站能到深圳机场，日常通勤及跨区域出行高效；周边还有多条公交线和高速路网，公路出行选择也很丰富。
• 性价比远超周边住宅：配售均价 46926 元 /㎡，4.39 万 /㎡起，价格不足周边商品房新房价格的六成。像 89㎡三房总价约 387 - 428 万，首付最低约 58 万，上车门槛友好，而且是 70 年产权的可售型人才房，持有满 5 年补缴增值收益后就能上市交易，流动性较以往人才房有明显提升。
• 配套成熟适配家庭需求：教育上自带 9 班制公立幼儿园，小学属于安乐小学和翻身小学的共享学区，初中对口海滨中学且可共享海乐实验学校学位，覆盖全年龄段教育需求。生活上自带约 1.1 万㎡社区商业，周边 5 公里内有壹方城等三大商圈；社区内还有环形跑道、羽毛球场等休闲设施，1400㎡社区健康服务中心也能满足日常就医需求。
• 国企品质交付有保障：由市属国企天健集团开发，不仅提前半年交付，还以精装现房在售，避免了期房的交付风险。交付时提供一对一看房、现场解答问题等贴心服务，公区采用仿石砖铺设，建筑品质和交付标准都比较稳定，物业也是开发商旗下的天健城市服务，后续维保衔接更顺畅。
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明显不足

• 居住密度高影响体验：项目容积率达 6.93，A/B 座 45 层、C 座 44 层，楼栋分布密集，楼间距较窄。这不仅可能导致部分户型视野受限，还会让社区公共空间显得拥挤，高峰期人流集中，而且社区花园是楼栋下商业连廊连通的设计，缺少成片的活动花园，对喜欢散步休闲的住户不太友好。
• 户型存在实用短板：所有户型得房率约 73%，在同类型住宅中处于中等偏下水平。其中 89㎡三房仅配置一个卫生间，早高峰洗漱、如厕需求易冲突，对多人口家庭实用性不足；同时部分户型飘窗台为固定设计，改造受限，还有业主反馈个别次卧门正对厨房油烟口，可能出现油烟倒灌问题。
• 存在噪音等环境干扰：项目紧邻创业一路和创业立交，且靠近地铁 5 号线轨道，车流、地铁运行可能带来一定噪音污染。另外周边还有部分老旧建筑，城市面貌相对老旧，同时社区内有回迁房和回迁商铺，不仅人群结构复杂，商铺运营也可能产生额外噪音。
• 高峰时段或遇通勤小问题：虽然是 3 梯 6 户的配置，但楼栋总层高超 40 层，早高峰出行时可能会出现电梯等候时间较长的情况，对赶时间通勤的住户造成不便。

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综合来看，天健和郡府的短板多是刚需小区常见问题，且核心的地段、配套、性价比优势十分突出。对于符合深户、社保等人才房申购条件，注重通勤便利和教育配套的刚需三口之家来说，是性价比很高的优质选择；但如果是追求低密居住环境、多人口家庭对双卫有硬性需求，或是看重房屋改造灵活性的人群，该项目则需要谨慎考量。

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楼栋与楼层：可售人才房的 A、B 座总高 45 层，C 座总高 44 层，梯户比为 3 梯 6 户，且住宅房源均从 5 层开始布局。小区容积率 6.93 偏高，但绿化率达 40%，一定程度上平衡了居住舒适度。

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