解析，宝安人才房天健和郡府为什么便宜？便宜原因？质量怎么样吗

天健和郡府人才房价格便宜，核心是受人才房的政策限价约束，且产权与交易存在限制，而它的房屋质量整体有国企品质兜底，不过集中收房阶段也暴露了一些精装细节问题，具体如下：

价格便宜的原因

1. 政策限价的硬性要求：作为深圳可售型人才房，其定价严格遵循保障房体系规则，售价约为同片区商品房的 6 折，核心目的是降低人才在深圳核心区域的置业门槛。该项目周边同地段商品房新房备案价曾达 9.2 万 /㎡，二手房挂牌均价也在 9 - 10 万 /㎡，按照政策核算后，4.69 万 /㎡的均价是政策框架内的合理结果。同时它还是深圳最后一批能获得完全产权的保障房项目，政策红利进一步锁定了这个亲民定价区间。
2. 产权与交易限制降低附加价值：该人才房存在诸多流通限制，虽持有满 5 年可补缴增值收益上市，但前期有交易封闭期，期间房屋无法像商品房那样自由抵押、交易，缺少灵活的金融属性。后续解禁入市还需补缴约 20% 的地价，补缴后其性价比优势会大幅缩水。这些产权和流通上的限制，让房屋的附加价值降低，定价自然要低于无限制的商品房，以此平衡购房者的权益与所受限制。
3. 项目规划存在非商品房业态：项目前身为棚户区改造项目，整体规划里除了可售型人才房，还有大量回迁房。这类包含回迁房的综合改造项目，和纯商品房社区相比，在整体定位上更偏向民生保障，而非高端商品房开发，这种规划属性也使得作为保障部分的人才房，定价无法达到纯商品房的水平。

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房屋质量情况

1. 整体品质有国企保障：项目由国企天健集团开发，天健参与过深圳诸多标志性建筑建设，有着扎实的建筑功底。从项目硬件配置来看，品质可媲美普通商品房，比如外立面采用局部铝板及玻璃幕墙，搭配 3 梯 6 户的梯户比和双大堂入户设计；精装交付选用 750*1500mm 大规格地砖、钢木复合门等高品质建材，还贴心设置卧室双控开关、床头预留插座等细节，且项目还提前完成交付，整体兑现力较强。
2. 收房存在部分精装细节问题：2025 年 12 月集中收房阶段，第三方验房师查出不少细节瑕疵，并无重大结构性质量问题。具体问题集中在墙砖大面积空鼓，存在后期脱落风险；吊顶内电线裸露未套管，插座缺零线或未接地线，易引发电路安全隐患；还有门扇破损、窗户防坠吊绳脱落、墙面阴阳角不垂直、地漏下水管短缺、吊顶消防喷头装饰盖不平档问题，这些多是装修施工过程中的细节疏漏，可通过后期整改完善。

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整体规模

总用地面积约 1.89 万㎡，总建筑面积约 17.5 万㎡，共规划 5 座塔楼，其中 2 栋为回迁房，3 栋为可售人才房，可售房源共 607 套，搭配 1115 个地下停车位，车位比超 1:1，能较好满足住户停车需求。

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户型与装修

• 户型设计：可售人才房只有两种户型，分别是建面约 69㎡两房两厅一卫和 89㎡三房两厅一卫。69㎡两房共 153 套，89㎡三房共 447 套。户型均为东南及西南的全南向设计，采光和通风条件较好。其中 89㎡三房还分横厅和竖厅两种，横厅客餐厅开间达 5.7 米，空间感强；竖厅则动静分区合理，卧室均带飘窗。
• 装修与得房率：所有房源均为精装交付。不过房屋得房率不算高，约 73% 左右，例如 68.88㎡两房实用面积仅 50.33㎡，89.78㎡三房实用面积为 65.81㎡。
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