花都21个“工改”项目，腾出产业发展新空间

开栏语

五年奋进，砥砺前行。“十四五”以来，花都坚定不移走好高质量发展之路：空铁融合发展示范区初具规模，白云国际机场与广州北站实现无缝衔接；产业集群能级跨越——汽车智造、临空经济、新能源等千亿级板块崛起，国家级经开区挂牌启航。更令人振奋的是，广州北部增长极已上升为省、市战略，教育、医疗等民生事业蓬勃壮大，高质量发展成果正可感可及地惠及千家万户。

本专栏以笔墨记录花都改革创新的探索，见证产业发展与城市焕新的实践，展现这座航空都会区如何成为广州经济人口重要承载区的生动故事。让我们共同回顾这五年的奋斗征程。

“十四五”时期，是花都区推动高质量发展、破解空间资源瓶颈的关键五年。面对如何腾挪新兴产业空间、改善城乡面貌、提升民生福祉的时代考题，花都区通过村镇工业集聚区升级改造（以下简称“工改”），大胆探索、系统攻坚，以一系列突破性的“首例”“首个”实践，推动低效存量空间向高效产业空间、宜居生活空间深刻蝶变，走出了一条规划引领、模式创新、产业升级、利益共享的城乡融合发展新路径。

目前，全区重点推进的21个“工改”项目，总面积约6平方公里，其中市级试点项目9个，数量居全市之首。这些项目瞄准人工智能、先进制造、智慧物流、健康医养食品等前沿领域，改造后预计将释放超1000万平方米的高标准产业空间，推动年产值和税收实现数倍乃至数十倍的增长，一幅产业兴、城乡美、百姓富的“实景画”正渐次展开。

顶层擘画与政策攻坚：

构建全域统筹“新格局”

面对历史上“村村点火、户户冒烟”导致的布局散乱、效益低下、环境压力大等突出问题，花都区深刻认识到，“工改”不是零敲碎打的修补，而是一场涉及规划、土地、产业、利益的系统性深层次变革，必须强化顶层设计，先立后破。

“多规合一”绘就发展蓝图。花都区从用地空间、产业发展、产出效率、用地手续、产权租约等方面，全面梳理全区村镇工业集聚区现状，系统研究本区村镇工业集聚区存在问题，落实国土空间总体规划、工业产业区块、花都区产业“十四五”规划、产业群链发展要求，编制《花都区村镇工业集聚区整治提升专项规划》。推动区级规划成果纳入市级国土空间总体规划和城市更新专项规划，确保了从区到市“规划一盘棋”，保障了重点片区开发的可行性和合法性，实现了产业功能的精准布局和空间资源的高效配置。

“政策工具箱”破解核心难题。为保障“十四五”任务顺利推进，花都区针对痛点推出了精准的“政策工具箱”。通过积极争取市级支持，推动出台了全市首个面向单一行政区的低效用地再开发专项政策《支持花都区以村镇工业集聚区改造为抓手推进低效用地再开发的实施意见（试行）》，在用地审批、指标使用等方面获得关键支持。同时，区级层面配套构建了全市首个“1+N”工改政策体系，围绕一个总领性工作方案，同步推出产业导入、模式流程、审批指引等11个配套文件，形成了覆盖全流程的政策保障网络。这个“工具箱”效应立竿见影，例如，新庄村村镇工业集聚区改造项目深度叠加市、区政策红利，通过市级低效用地再开发政策节省新增建设用地报批费350万元，依托区级“五证联办”压缩审批时间，成为全省最快“拿地即开工”项目，从取得土地使用权证到实现封顶仅用时180天，其经验做法已被省、市推广至其他同类项目。

新庄村村镇工业集聚区改造项目效果图

模式探索与路径创新：

激活多元参与“新动能”

“工改”情况复杂，没有放之四海而皆准的单一模式。花都区坚持因地制宜、分类施策，探索形成了多种可复制、可推广的改造模式，充分激发了政府、市场、村集体等各方主体的积极性。

“以点带面”树立模式标杆。大㘵村村镇工业集聚区更新改造项目位于秀全街大㘵村百兴路两侧，改造范围约37.2亩。针对项目用地面积较小、权属关系简单的特点，项目采用“自主改造，自主开发”模式，集体建设用地完善历史用地手续后保留集体性质，以土地使用权或物业引入企业。项目实施方案批复后，经广州公共资源交易中心公开选定合作企业并与村集体签订合作协议，由合作企业进行土地整备、开发建设及运营管理。该项目是全区首个采用“自主改造，自主开发”模式落地实施的村园项目，对后续项目具有重要借鉴意义。

大㘵村项目现场建设情况

“储改结合”助力连片开发。广塘村村镇工业集聚区是首个“储改结合”试点项目，探索“自行整备交储出让+村级工业园合作改造+统筹留用地开发”的创新组合应用，将政府收储与村集体自主改造相结合，实现国有与集体土地统一规划、统一改造、统一运营，提高土地利用效率，解决留用地落地兑现难问题，推动成片连片开发。项目一期用地已引入万洋集团，投资5亿元打造“万洋临空科技城”，预计项目累计总投资将超出10亿元，亩均固定资产投资强度达到500万元以上，达产后年产值12亿元以上，税收不低于0.72亿元/年，较原税收实现约60倍增长，是花都区实施“百千万工程”的生动实践。

“村企合作”激发内生动力。新庄村项目是由村集体将零散低效用地统一整备后交政府收储，企业通过政府公开出让获得土地使用权，承担整个园区的建设与运营。企业承诺提供技术岗位300个，并开展技能培训，大大提升村民就业积极性，形成了“改造促发展、发展惠民生”的良性循环。

产业导入与生态培育：

锻造高质量发展“新引擎”

花都区始终坚持产业先行、招商同步，着力培育特色鲜明、竞争力强的现代化产业集群。

“产业链招商”实现集群发展。花都区以试点项目为示范，成功引入优质企业，形成产业集群效应。岐山村村镇工业集聚区更新改造项目依托当地深厚的汽车产业基础，探索“工业做地”的土地利用路径，通过全面改造，将土地容积率大幅提升，并同步完善周边基础设施，成功吸引了包括蓝海机器人在内的一批研发智造型企业落户，形成了产业互补、链条协同的集群效应，拉动区域经济快速增长，并大幅提升村民的分红收入，实现村集体经济收益的提升，以及从“零散出租”到“产业集聚”的飞跃，真正为“制造业立市”腾出了宝贵、高效的新空间。

岐山村项目改造后效果图

“科学生态圈”赋能企业成长。茶塘村村镇工业集聚区试点项目通过构建食品产业全链条生态，应用数智化园区运营系统，打造花都现代食品产业园，成为支持花都区建设粤港澳湾区“菜篮子”与“菜盘子”基地的主阵地。园区科学规划生产、交易、研发、配套等功能分区，优化空间动线，并引入数智化管理系统，极大降低了企业运营成本，提升了协作效率。这种基于产业内在逻辑的精细化空间设计与运营，为企业提供了全方位成长赋能。

茶塘村村镇工业集聚区项目效果图

“精准招商”降低准入门槛。依照低效用地再开发政策，纳入低效用地项目库的产业用地可按建设用地进行报批，无需使用新增建设用地指标，大幅节约了企业用地报批成本；同时，将村园项目的产值、税收门槛降至同地段储备用地标准的30%-50%，并放宽工业物业分割销售和转移登记限制，旨在吸引成长性好、潜力大的优质中小制造企业，进行“补链”、“强链”。

利益共享与福祉增进：

书写共同富裕“新篇章”

花都区始终将“工改”作为推动城乡融合、促进共同富裕的重要实践，坚持改造成果由人民共享，努力实现经济效益、社会效益、生态效益的有机统一。

“利益共享”保障村民长远收益。建立政府主导、市场投入、村镇支持的多元共享机制。通过“村园改造大讲堂”等方式，统一村民思想，让村社从“被动执行”变为“主动参与”，保障项目高效推进。政策明确可通过“政府收储”、“合作改造”“自主改造”等多种模式，保障村集体和村民在土地增值收益中获得合理、长期的回报。

“获得感提升”共享发展红利。改造最直接的成效就是让村集体和村民的“钱袋子”鼓起来。新庄村项目推动村集体租金收入从每年的42万元跃升至900多万元，实现了跨越式增长；岐山村项目通过“物业换空间”的模式，村里不但有了征地款，还可以用置换的厂房出租获益，村民人均分配增长近40%，彻底改变了原本每年仅150万元租金的困境，让资产变资源，资源变收益，村民获得感、幸福感、安全感持续提升。

“人居环境蝶变”建设美丽家园。将工改工作与农村人居环境整治、美丽乡村建设有机融合，实现产业发展与生态改善协同共进。在茶塘村项目中，通过清退淘汰产能落后及“散乱污”企业，严格执行产业准入标准，推动产业由塑料制造等传统领域向绿色食品产业转型升级，顺利完成产业发展轨道的绿色转变。新庄村项目依托河涌生态脉络，构建蓝绿交织的开放空间，并集成应用光伏、微电网、零排放等绿色技术，成功获评“近零碳园区试点”。腾出的空间用于增建公园、广场、文体设施，曾经杂乱的“工业锈带”正蜕变为宜居宜业的“生活秀带”和“生态绿带”。

三华村改造项目效果图

“十四五”期间，花都区以“工改”为笔，奋力书写城乡区域协调发展新篇章。这场深刻的变革，不仅为区域经济注入了强劲新动能，也为提升城市功能品质、促进乡村全面振兴积累了宝贵经验。展望未来，花都区将继续深化“工改”成果，为下一阶段的高质量发展奠定坚实基础。

来源：广州市规划和自然资源局花都区分局

编辑：花三文 花无缺

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