万科债券展期被否，却为其续贷，南京银行算的是一笔什么账？

来源：阿尔法工场

一边是20亿元中票展期陷入“零支持”困局，债权人博弈进入白热化；另一边却是子公司2000万元贷款平稳续贷，担保措施清晰明确。万科这一组看似矛盾的债务境遇，构成了理解当前房地产风险处置逻辑的样本。

12月15日，万科20亿元中票“22万科MTN004”三份展期方案在首次持有人会议上全数被否，其无条件展期议案支持率更是低至0%。

“22万科MTN004”超85%由银行持有，公募或私募机构占比超10%，万科境内债持有人整体以银行和理财子公司为主。

万科将于12月18日召开第二次持有人会议，重点讨论追加深圳国企担保等增信措施，争取在5个工作日宽限期内避免实质性违约。

就在债券市场博弈升级的前两天，12月13日，万科旗下子公司上海筑浦信息技术有限公司经申请，成功获得南京银行（601009.SH）上海分行2000万元续贷，期限1年，由万科系核心企业印力商置提供连带责任保证担保。

无论是风险暴露、期限安排，还是担保方式，这都是一笔常规流程标准化业务。

2000万元贷款在南京银行2025年中报披露的2.90万亿元资产盘子中，占比仅约0.00069%，几乎可以忽略不计。

只要交易结构完备、责任主体明确、风险可控，小额授信就符合银行正常经营逻辑。业内普遍认为，这笔续贷并非特殊时期的“姿态性操作”，而是南京银行一贯风险偏好的延续。

这种“公开市场遇冷、银行体系放行”的分化，本质是不同金融场域的风险判断逻辑差异。

行业调整期，金融机构的态度早已不是“支持或不支持”的二元选择，而是“以何种条件支持”的精准施策。

债券市场关注“宏观信用”，20亿元大额债务背后，是投资者对万科整体偿债能力、行业周期风险的集体考量，尤其在房地产调整期，缺乏强增信的展期方案难以获得分散持有人的共识。

而银行体系聚焦单笔业务的“微观风控”，借款方上海筑浦自身状况稳定，具备独立偿债能力，印力商置的连带担保形成双重保障，小额敞口对银行资产质量影响亦极小。

对于有一定房地产相关资产敞口的银行而言，倘若南京银行连一笔具备优质担保的小额万科贷款都选择拒绝续期，市场将会作何解读？这无异于向外界释放明确信号：即便是在风控设计最为扎实的交易结构下，南京银行也已丧失对万科的信用信心。

该信号一旦发出，极有可能成为压垮市场信心的又一根稻草，触发其他金融机构、尤其是那些风险敞口更大、担保条件更薄弱的债权人的恐慌情绪，进而引发“踩踏式”的信贷收缩，反而将自身相当规模的房地产相关贷款置于更高风险中。

究其根源，南京银行的资产质量早已与房地产市场的平稳运行深度绑定。

据2025年中报，南京银行对公房地产业贷款余额627.17亿元，占总贷款比重4.52%；个人住房按揭贷款余额882.20亿元，占比6.36%，两者合计构成的广义房地产相关贷款占总贷款比重超过9%。

尽管这一占比在A股上市城商行中处于低位，但该行房地产领域的风险暴露仍需警惕。2025年上半年，南京银行对公房地产不良率达2.08%，虽较上年同期略有回落，但仍显著高于全行0.84%的整体不良率水平。

更关键的是，其风险抵御缓冲空间持续收窄，拨备覆盖率从2023年三季度末的360.58%降至2025年的313.22%；同期拨贷比为2.6%，较2023年末的3.23%亦有所下降。

南京银行作为区域重要城商行，房地产贷款与本地市场深度绑定，一旦行业信用收缩引发连锁反应，其面临的风险传导压力远大于同业。

任何龙头房企的公开违约，都可能触发监管机构对整个行业贷款的风险重估，迫使银行大规模计提资产减值准备，从而侵蚀当期利润。

相比之下，用一笔成本极低、风险几乎可以忽略的续贷，来维持既有关系与预期稳定，反而是一种更为理性的选择。

同样不能忽视的，还有同业竞争的现实存在。

头部房企仍然掌握着结算、存款、供应链金融等多维度资源，银行之间的竞争并不会因行业下行而消失。对南京银行而言，在不增加实质风险的前提下保持存在感，本身就是一种防御策略，以避免在周期底部被动失位。

这种“不抽贷、细甄别”的思路，正是当前银行应对房地产风险的主流路径。过去十余年房地产黄金周期中，银行追逐高收益资产是顺势而为。如今，潮水退去，这些曾经的优质资产，部分转化为了难以快速出清的“存量包袱”。

在“保交楼、保民生”的政策要求下，银行无法简单地抽贷、断贷，甚至在某些时候，还需为问题项目提供配套融资以求自救。

同时，大量到期的贷款，通过“展期”的方式在账面上维持着“正常”状态，使得整体的房地产贷款规模想降，却难以降下来。

在这样的约束条件下，银行快速、大幅度压降房地产相关资产，并非现实选项。更可行的路径，是在存量框架内进行精细化管理，区分不同客户、不同项目的风险层级，对相对安全的部分保持连续性，对高风险敞口逐步收缩，；并尽力防止风险从点到面地扩散，维持资产盘子稳定，以最小代价换取穿越周期的宝贵时间。

南京银行对风险边界的把握也印证了，在充满不确定性的周期中，基于数据的克制与理性，远比简单的立场表态更重要。

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