法拍房未披露发生过非正常死亡事件，广东法院公布两起参考案例支持退款

封面新闻记者 杨峰

法拍买到未充分披露信息的“凶宅”，能否申请撤销拍卖行为？2025年以来，公布的两起参考案例均认为，拍卖的房屋发生过非正常死亡事件属于房屋瑕疵，执行法院未披露该信息的，买受人在拍卖成交后请求撤销，人民法院应予支持。

人民法院案例库网站截图

4821万元法拍房未披露“凶宅”信息 广东高院裁定全额退款

人民法院案例库2025年7月27日公布的一起案例显示，2023年6月，郭某、贝某以4821.67万元竞得深圳市某路两套法拍房。过户后，二人方知该房屋于2021年11月23日曾发生高空坠楼致死事件。因拍卖公告未披露此非正常死亡信息，二人申请撤销拍卖并退款。揭阳市中级人民法院一审以“法院未掌握信息”“风险由竞买人自担”为由驳回请求。二人遂向广东省高级人民法院申请复议。

记者查询公开资料发现，上述拍卖房屋与一起涉黑案有关。2023年4月，屋主陈某等人涉黑案经揭阳中院一审、广东高院终审后生效，陈某等27名被告人被依法判处死缓至有期徒刑两年六个月，并处没收财产、罚金等。从涉案房屋中跳楼死亡的女性系陈某的女儿。

2024年2月23日，广东高院作出（2023）粤执复769号执行裁定，撤销原拍卖及异议裁定，并要求揭阳中院依法退还全部拍卖款。

广东高院指出，尽管法律未明文规定“凶宅”必须披露，但依民间习俗与交易习惯，房屋内发生非正常死亡事件构成重大心理瑕疵，显著影响居住意愿与市场价值，属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第十一项所指“应当披露的重要信息”。

广东高院在该案裁判要旨中表示，执行中，人民法院拍卖的房屋存在原居住人员非正常死亡事件，构成房屋的重大瑕疵，足以影响买受人竞买该房屋的缔约基础，属于应当披露拍卖财产的重要信息。在网络司法拍卖中对该信息未予披露，拍卖成交后，买受人据此主张构成重大误解请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。

淘宝网司法拍卖平台信息显示，上述被撤销的拍卖房屋于2024年4月19日被重新拍卖，只有1人参与竞拍，成交价为3481.67万较原成交价下降27.79%，拍卖公告中显著提示了该房屋曾发生非正常死亡事件。

839万元拍下“命案房” 买家申请撤拍获法院支持

人民法院案例库2025年12月10日公布的一起案例显示，2024年6月，何某艺以839.76万元竞得深圳市福田区一套法拍房。成交后，其从物业及派出所获悉，该房屋曾于2009年5月28日发生故意杀人案。因拍卖公告未披露此信息，何某艺立即申请撤销拍卖并退还167.95万元保证金。

阳春市人民法院一审驳回其异议，认为“竞买人应自行调查”。何某艺不服，向阳江市中级人民法院申请复议。2024年12月5日，阳江中院作出（2024）粤17执复77号执行裁定，撤销原拍卖及异议裁定，并要求阳春市法院退还全部保证金。

阳江中院认为，房屋曾发生凶杀案虽不改变物理结构，但依社会普遍心理与交易惯例，此类信息直接影响居住安宁与财产价值，属于《网络司法拍卖规定》第十二条第二款规定的应当在拍卖公告中披露的权利瑕疵和第十三条第十一项“其他应当公示的信息”。未披露该瑕疵，导致买受人产生重大误解、购房目的无法实现，买受人请求撤销本次拍卖，于法有据。

阳江中院在裁判要旨中表示，网络司法拍卖中，拍卖的房屋发生过自杀、凶杀等非正常死亡事件的，属于房屋瑕疵，应当在拍卖公告中披露。执行法院未披露该信息，致使买受人产生重大误解，买受人在拍卖成交后请求撤销本次拍卖的，人民法院依法予以支持。

淘宝网司法拍卖平台信息显示，前述被撤销的拍卖房屋于2025年11月18日被重新拍卖，30人报名竞拍109轮后成交，成交价为699.89万，较原成交价下降16.65%，拍卖公告中显著提示了该房屋曾发生非正常死亡事件。