法拍房才是昆明房价的真杀手

根据国家统计局15日公布的上月国内70个大中城市新房价格指数，今年1-11月，昆明新建商品住宅的价格比去年同期下跌6.7%，是所有省会城市、计划单列市、直辖市中降幅最大的。在列入统计的全部70个城市中，昆明的房价跌幅也仅低于唐山和温州，名列倒数第三。

克而瑞等机构统计的昆明新房成交均价，也显示出同样的下降趋势，根据克而瑞数据，过去半年昆明新建住宅的成交均价为11827元/平米，而在去年同期，成交均价还有12307元/平米，降幅也达到了4%。

新房如此，二手房的价格就更加疲软，国家统计局的数据显示，今年1-11月昆明二手房价格比去年同期下降了7.6%，降幅比新房还要大。

正因为如此，有人认为昆明新房价格之所以跌跌不休，除了大环境、供求关系等因素，被降幅更大的二手房拖累也是很重要的原因。根据克而瑞的统计，今年1-11月昆明二手房成交套数已经占所有住房成交量的63%，达到历史新高，而二手房今年11月的成交均价才8013元/平米，与新房之间的价差扩大到4200元/平米。

昆明二手房挂拍量、成交量都远超新房，价格却比新房便宜得多，带动新房价格下滑也就在所难免。但熟悉昆明二手房市场的人士却说，比起市面上一般的二手房，不断拉低价格的法拍房才是昆明房价的真正隐形杀手。

根据中指院的统计，今年1-11月昆明挂拍的法拍房有3248套，成交才1242套，成交率仅为38.2%，而成交均价为7472元/平米，不仅大大低于新房均价，也明显低于二手房价格。

2025年1-11月部分城市法拍房源成交情况统计（中指院图表）

有房产中介说，有些法拍房为了提高成交率，申请执行人在评估阶段就要求房产评估机构尽可能压低评估价，而在挂拍的时候，首拍价格又往往只有评估价的80%或者75%，但昆明法拍房首拍成交率很低，绝大多数都会进行二拍，二拍不成功又会变卖，此时挂拍价格又要在首拍价的基础上再打折，有些法拍房的二拍价格只有评估价的5.6折，明显低于正常二手房的成交价。

滇池晴翠一套法拍房的二拍价格只有评估价的56%

昆明多家中介感慨说，再好的小区，以往再坚挺的价格，哪怕是只有一套法拍房出现，都会立刻拉低这个小区的二手房价格。有些楼盘法拍房很多，房价更是跌跌不休。而且法拍房和二手房还会出现彼此推动跌价的情况，小区一旦有低价法拍房出现，二手房为了成交就只好跟着降价，可是二手房普遍降价后，又会造成该小区法拍房评估价的进一步下跌，出现恶性循环。

虽然法拍房总体成交量无论与昆明新房还是二手房相比，都只是个小数目，中指院给出的数据是今年1-11月昆明法拍房仅成交1242套，而同期昆明二手房的成交套数则多达43186套，法拍房成交量仅有二手房成交量的2.9%；同期昆明新房成交量是25099套，是法拍房成交量的20倍以上。但法拍房价格透明，成交记录公开，即便是多次流拍，价格仍对该套房所在楼盘，甚至周边房价有很大杀伤力。

高档房产在法拍时贬值更为严重

正因为法拍房的价格杀伤力太大，曾有媒体报道称杭州某高档小区的业主为了阻止该小区房价下跌，曾商议筹资将该小区一套法拍房买下来。虽然这只是个极端案例，但也足以说明法拍房对房价的影响远超其市场占比。

昆明法拍房的数量位居全国前列，而且越来越多，在中指院的统计中，今年1-11月昆明法拍房（住宅）挂拍量有3248套，位居全国前十，而去年全年也才3092套。数量不断增加价格却越来越低的法拍房，成为昆明房价的真正杀手。