房地产巨鲸落，为什么没有万物生

2000 米深的海底，一头 40 吨的鲸鱼生命终结，缓缓下沉。它的遗骸将在未来几十年里，滋养一套完整的生态系统：鲨鱼、鼠尾鱼、盲虾、食骨蠕虫，乃至依赖化学合成的贻贝与海葵。这一过程被称为 “鲸落”，一个残酷而富有诗意的自然现象—— 死亡与新生在此完成交接。

上世纪90年代，日本房地产泡沫破灭后，日本发行量最大的报纸《读卖新闻》发表社论，称“房地产泡沫如病入膏肓的巨鲸，沉没才能滋养实业之海”，“鲸落理论”自此成了日本社会污名化房地产的话术，各大媒体推波助澜，流毒20年，诱导出了日本经济的致命幻象。不过，现实是残酷的。在房地产低迷后，日本制造业投资萎缩了28%，创新更是停滞了十年之久。鲸落之后万物未生，只有断骨连筋的产业阵痛。

有意思的是， 2021 年，中国房地产触顶下沉后，曾经荼毒日本的话术又被好事者拾了过来，一鲸落，万物生，一种乐观的预期如海洋传说般蔓延开来。他们相信，巨鲸的倒下将释放被其 “ 吸走 ” 的社会资源与金融活力，为实体经济、科技创新与消费升级让出空间。高房价的枷锁将被打破，年轻人的未来将重获自由，一个更健康、更均衡的经济生态将破土而出。

五年过去，巨鲸已落。但预想中的万物复苏并未到来。相反，我们目睹的是一片“大海不安，万物凋敝” 的生态危机。房价普跌超过40%，土地市场陷入冰冻，地方财政告急，消费持续降级，青年失业率高企，银行体系承压……那个曾被千夫所指的行业，其衰落带来的不是解脱，而是系统性阵痛。网络舆论场悄然转向，曾经被斥为“奸商代言人”“四大恶人”的孟晓苏，今年在其呼吁拯救行业的言论下，竟开始一边倒地出现“这才是良心专家”“挺孟老”的评论。

这巨大的认知反差，迫使我们追问一个根本性问题：我们究竟误解了什么？房地产在中国经济生态中，到底扮演着何种角色？为什么它的衰落，没有带来预想中的生机？

01

认知错位：我们错把大海当成了鲸鱼

对房地产最普遍的误判，是将它视为一个可以剥离的“支柱产业”，一头可以在不影响生态的前提下倒下的“巨鲸”。这种认知在本质上是错误的。

房地产不是海洋中的一个物种，它本身就是孕育其他物种的“大海”，是经济生态的底层操作系统。

理解这一点，需要回溯中国财富创造的底层密码。
生产力决定生产关系，生产关系反过来促进或束缚生产力的发展。回顾中国经济的腾飞历程，有三次制度变革居功甚伟，分别是：农村联产承包责任制、 90 年的土地有偿使用以及 98 年住房制度改革。可以说，如果没有这三次变革开启的国运，中国的经济比今天可能要差很多。

中国经济增长在1989年、1990年为4%左右，但随后突然急升至1992年的13.2%，并从1992年到1996年，保持了长达5年两位数左右的增长。很多研究将这一轮增长归功于邓小平的南方讲话。而事实上，在南方讲话发表之前的1991年，中国经济就已经开始了快速攀升，当年的经济增长率从1990年谷底的3.9%，猛增到8%。

真正对这一轮经济增长启动起到关键性作用的，是1990年正式推出的城市土地有偿使用制度。正是这一改革，盘活了沉淀多年的城市财富，使地方政府特别是城市政府“一夜暴富”。一举扭转长期以来城市服务欠账累累，基础设施建设入不敷出的尴尬局面，开始了世界城市发展史上前所未有的高速城市化进程。

1998 年的住房制度改革，停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化社会化的新体制，房改不仅释放了巨大的消费需求，更盘活了人类历史上规模最大的存量资产价值。这些财富一夜之间造就了庞大的有产阶层，社会信用急剧膨胀，带动了银行业爆炸式的增长，进而通过金融系统放大到整个经济。这绝非简单的“泡沫制造”，而是一场深刻的财富证券化革命。

这一过程的本质，是将整个国家的土地信用货币化。地方政府通过出让土地使用权获得原始资本，投入基础设施建设，补贴产业竞争；居民通过房产抵押获得消费与创业资金；银行体系则依托不断增值的房地产构建起庞大的信用派生能力。

房地产由此成为中国经济这部“国富机器”的核心传动装置。它不像农业或制造业那样直接创造实物产品，却通过信用创造功能，为所有行业提供了赖以生存的“流动性海水”。

地价越高，土地收益越多，地方政府补贴能力越强，产业的竞争力就越强，中央政府的财政收入就越好。从某种意义来讲，中国产业超强的竞争力和中央财政的连年盈余，很大一部分都是从地方政府的土地收益转移过去的。房地产带动的绝不只是房地产业自身，而是涉及了投资、消费和出口所有宏观经济领域。因此，房地产市场的崩盘，对宏观经济的影响一定会是全面性的——至少会远远超过股市对宏观经济的影响：不仅地方政府，而且中央政府；不只是房地产行业，而是所有其他行业，都无法在房地产市场衰退中独善其身。

在今天，房地产相关贷款占银行信贷比重约 40%，相关收入占地方综合财力约 50%，资产价值占城镇居民家庭财富约 60%，456结构勾勒出的，不是一头鲸鱼的轮廓，而是整个海洋的生态边界。点这里，了解云资管

当这片“大海”的温度骤降、流动性枯竭时，所有依赖其生存的“海洋生物” —— 从地方政府的公共服务，到建筑装修业的数千万就业，再到普通家庭的财富预期与消费信心 —— 都将面临生存危机。我们期待的“万物生”，在海水变得冰冷贫瘠的那一刻，就已失去了最基本的生态前提。

02

历史回声：泡沫与转型的必然之路

承认房地产的“海洋”属性，并非为其过往的一切辩护。这片大海确实曾波涛汹涌，泡沫翻腾，甚至呈现出“绑架经济” 的险恶态势。

房地产金融化催生了一个庞大的“食利阶层”。早期通过拆迁、囤房获利者，部分演变为依赖资产增值而脱离生产性劳动的角色。这种模式滋生投机，加剧贫富分化，扭曲社会价值观。更关键的是，它让地方政府形成了难以摆脱的“土地财政依赖症”，在“卖地-基建-升值-再卖地”的循环中，将城市发展与房地产价格深度捆绑。

这种模式的不可持续性，顶层设计者早有洞察。网络流传的所谓“天涯神贴十三步”，无论真假，其描述的路径 —— 从激活市场、创造繁荣，到主动挤压泡沫、引导软着陆，最终推动经济转型 —— 在逻辑上与过去几年的宏观政策轨迹存在惊人的暗合。

它揭示了一个残酷而清醒的共识：这场转型不是可选项，而是必答题；不是周期性的调整，而是发展模式的根本转向。中国政府摆脱对土地财政的依赖，中国经济摆脱对房地产拉动的依赖，房住不炒，是毋庸置疑的长期方向。

问题在于，一场主动的、渐进式的“瘦身”计划，遭遇了百年未遇的、剧烈的外部风暴冲击。转型的设计师们或许预见到了内部的阵痛，但未必完全预料到外部环境会以如此迅猛、恶劣的方式，将“软着陆”的跑道瞬间抽走。

03

风暴来袭：当转型撞上“超级大周期”

中国房地产的转型之路，恰好踏入了人类经济史上一个关键的“换挡间隙期”。

正如经济学家约瑟夫·熊彼特在《经济发展理论》中指出的，经济增长的本质是“创造性破坏”。每一轮由技术创新（如铁器、蒸汽机、互联网）驱动的经济飞跃，都必须以淘汰旧的生产体系为代价。当前，我们正处在上一个破坏周期（以房地产和传统基建为代表）的尾声，而下一个由AI等新技术引领的创造周期尚在破晓前夕，这正是经济感到停滞的根本原因。

世界正处于“旧引擎已衰，新引擎未强” 的尴尬真空地带。传统增长模式的红利耗尽，而新一轮技术革命带来的增量财富还远未覆盖下行压力。全球经济陷入一种“内卷式”的存量博弈状态，恰如刘慈欣在《三体》中描绘的 “黑暗森林” —— 宇宙的资源有限，不同文明之间只有猜疑，没有信任，为了自身的绝对安全，必须先发制人，扼杀对手于萌芽之中。

在这一宏大背景下审视中国房地产的“硬着陆”，其性质发生了根本变化。它不再仅仅是一个国内部门的主动调整，而成为一场内外压力叠加的“完美风暴”。

从外部看，美国凭借美元霸权，通过激进加息引导全球资本回流，客观上刺破了以高杠杆为特征的全球（包括中国）资产价格泡沫。同时，其在芯片等高科技领域的遏制战略，意图锁死中国向产业链顶端攀升的通道。这两者结合，形成了对中国经济“破旧”与“立新”的双重狙击。

从内部看，为应对空前复杂严峻的国际安全局势，国家必须将大量资源投向国防、科技自立等“安全账户”，这在一定程度上挤占了本可用于经济转型、社会保障与刺激消费的财政与金融资源。

于是，一个令人窒息的循环开始形成：传统经济引擎（以房地产为代表）急速失速，导致地方财政困难、就业市场收缩、居民财富缩水；而新经济引擎尚在襁褓，且面临外部打压与内部资源约束，无法快速填补前者留下的巨大缺口；两者叠加，全社会进入“资产负债表衰退” —— 企业不愿借贷投资，家庭不愿借贷消费，所有人都忙于修复受损的资产负债表，经济陷入通缩与低欲望的螺旋。

这残酷地印证了那个道理：没有旧大海的相对稳定，就谈不上在新大陆的开拓。当整个海洋系统因核心要素的崩溃而动荡时，所有物种的生存都面临威胁，遑论进化与新生。

杭州“六小龙”的案例颇具启示。这座以数字经济闻名的新一线城市，之所以能在孵化独角兽企业上领先，与其地方政府能“投入巨量资源”密不可分。而这份底气的根源，正是杭州在上一轮周期中相对健康、稳健的房地产市场与土地财政，为其积累了宝贵的转型“弹药”。

04

结语：稳住基本盘，等待新黎明

因此，“一鲸落，万物生”的浪漫想象，建立在一种机械的、零和的经济观之上。它认为资源是静态的，一个部门的衰落会自动流入其他部门。但现代经济是一个高度复杂、深度耦 合的动态生态系统。

房地产的“落”，不是一头鲸鱼尸体的温和沉降，而是一场引发海啸、洋流紊乱、温度骤变的“生态基础塌陷”。它 所卷走的，不仅是钢筋水泥的价值，更是整个经济体的信用锚、政府的财政能力、家庭的财富信心和社会的稳定预期。

当下，呼吁稳定房地产，绝非走回头路，更不是拯救“吸血鬼”。它是在抢救中国经济的“生态基础”，是在暴风雨中稳住船的底舱，是在新旧动能转换最脆弱的“惊险一跃”时刻，防止失足坠入深渊。

不是要重回房价飞涨的老路，而是要通过“止血、化债、保交楼、稳预期”等非常手段，防止系统性风险蔓延，为修复资产负债表、释放消费潜力、培育新质生产力，争取至关重要的时间与空间。

真正的“万物生”，不会来自一个行业的殉道，而只能孕育于一个稳定、健康、升级后的新生态之中。稳住房地产这个“基本盘”，不是终点，而是为中国经济穿越这场“超级大周期”的黑暗，迎接以新质生产力为标志的新黎明，保住最宝贵的火种与方舟。

巨鲸已落，但海洋不能死去。唯有大海重归安宁与丰饶，真正的万物生长，才可能在这片古老而又年轻的土地上，再次降临。

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