香港传真 | 繁花落幕 长实起诉潘苏通违约案始末

观点网 香港报道 最近，一桩缠绕近四年的香港地产巨头交易纠纷，以原告长实集团一方被裁定胜诉并获赔逾15亿港元暂告一段落。

高银集团前主席潘苏通及其名下全资拥有的私人公司高鉎投资，于2021年被长实集团旗下子公司入禀高院，指潘苏通将私人持有的港铁何文田站第一期上盖项目的发展权转让予鹰君集团，指其将私人持有的港铁何文田站一期项目转售予鹰君集团。

而根据协议，长实拥有该项目优先购买权，潘苏通及高鉎须就未有履行合约作出赔偿。

案件早前经审讯，2025年12月12日，高院暂委法官陈浩淇于颁下判词，裁定长实一方胜诉，并可获15.74亿港元赔偿以及利息。

由于潘己经破产，原告方需要获得法庭批准才可继续向潘追讨，而原告于早前已向法庭表明，现阶段只向高鉎追讨赔偿。

港铁何文田站第1期物业发展项目，原由高银金融(集团)有限公司旗下高鉎投资有限公司于2016年12月夺得项目。当时市场消息称，项目补地价约62.82亿港元。

翻查资料，上述地盘面积约15.06万呎，可建住宅楼面74.27万呎，即每呎楼面补价约8,459港元。当时高银或有关人士曾透露总发展成本约130亿港元，即每呎成本1.75万港元。

同年3月，高银金融亦以超过63亿港元击败港五大发展商及多家内地发展商，爆冷夺得何文田常盛街前警察汽车扣留中心地王。

高鉎投资投得何文田站第一期物业发展项目，相关融资来自中国工商银行香港分行82.3亿港元贷款。至2020年8月，港铁要求高鉎支付10亿港元作为“总额付款”的部分。

原告的母公司长实于同年提供约88亿港元贷款予高银金融，潘遂与原告签署《优先购买权契约》，涵盖任何转让何文田的项目经济权益的交易，并于翌年签订意向书拟合作发展该项目。

其后，高银陷入财困，陆续出售在香港的项目，鹰君集团于2021年2月宣布，与高鉎投资等就何文田项目订立框架协议，高鉎把发展商的一切权利及责任更替予鹰君集团。鹰君更于2021年2月9日向港铁支付总额为10亿港元的可退还诚意金。

后来长实遂入禀控告潘苏通违约及索偿，声称拥有何文田站上盖优先购买权。

法官表示，本案争议点在于被告方称原告的代表马励志曾于当年2月1日至6日透过讯息及在会议中表示原告不参与何文田的项目，及不替高鉎支付港铁10亿港元，被告方认为原告是放弃《优先购买权契约》。

法官指出，原告方（长实）代表在会议上确实曾表示“你（高鉎投资）就找其他发展商去跟进吧。一定比我们好，比我们和其他人合作更好”，但法官认为，原告方此举的真实意图是希望中国工商银行首先提供贷款，最终工行仅同意60亿港元贷款上限，原告方对此感到不满意。因此，法官裁定该代表的言论仅属于一种谈判策略，是作为向银行施压、迫使其让步的筹码，并不构成在法律上放弃优先购买权的有效意思表示。

法官最终采纳原告方专家的证供，认为原告如继续参与项目，最终可获收益约22.5亿港元，经拆让后，认为原告现时损害为15.74亿港元，故裁定高鉎须赔偿该笔款项及支付利息。

此次纠纷中的何文田站第一期项目，曾是高银系在香港扩张的象征。

2016年，高银金融不仅投得此站上盖项目，更在同一年以逾63亿港元高价爆冷投得何文田常盛街前警察汽车扣留中心地王，当时亦为该公司首次在港夺得住宅官地，风头一时无两，非常积极投地。

2019年，潘苏通在《福布斯》香港富豪榜排名第16位，身家达50亿美元。

然而，随着其后美国疯狂加息，加上香港市场环境变化及公司激进扩张带来的财务压力，高银系迅速陷入困境，最终不得不出售核心资产，潘苏通并于2022年7月于被颁令破产。

香港传真 | 一座城市里的漫游和画像。

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