中央财办详解明年稳楼市重点，需求端更多针对性政策或在路上

21世纪经济报道记者李莎 报道房地产关联性强、涉及面广，社会上关注度很高。日前，中央财办有关负责同志接受媒体采访，深入解读当前房地产市场形势、中央经济工作会议对房地产的部署。

该负责人表示，今年以来，我国新房和二手房交易总量基本稳定，今年二手房交易占比提高至45%，房价降幅持续收窄。从刚性需求、改善性需求等多方面看，我国房地产高质量发展仍有较大空间。

该负责人明确，下一步，要重点抓好三方面工作：从供需两端发力稳市场，积极推动房地产企业转型发展，加快构建房地产发展新模式。

日前国家统计局发布数据显示，1—11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%；新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%，降幅较1—10月均有所收窄。

另据克而瑞数据，11月重点城市新房消费成交持续走稳，其中广州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交环比有不同程度增长。

11月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降，其中新房上涨城市数量较10月有所增加，上海、沈阳、南京、合肥、重庆、贵阳、扬州、襄阳这8个城市新房价格环比上涨。

纵观今年房地产销售市场，前述负责人表示，今年以来，我国新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄，区域市场走势出现分化，各城市房价涨跌不一。

从开发投资端看，1—11月全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%。

该负责人指出，房地产开发投资延续下降态势，这是各地消化库存、严控增量的结果，是房企应对当前市场形势的理性选择，对此要客观分析、正确看待。

日前，住建部部长倪虹在《人民日报》上发文指出，党的十八大以来，我国房地产市场快速发展，居民住房条件显著改善，城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套。

倪虹提出，当前，居民住房需求总体上已经从“有没有”转为“好不好”，而且，随着老龄化、少子化、区域人口增减分化，人们的生产生活方式变化，住房需求更加个性化、多样化。

着眼未来，前述负责人判断，我国房地产高质量发展仍有较大空间，并进一步从三方面分析。

从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放。

从改善性需求看，尽管我国城镇住房总量已经不小，但区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度还不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求。

“不少城市反映，一些群众卖旧房买新房的意愿上升，今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，‘好房子’总体不愁卖，说明改善性需求潜力还很大。”该负责人说。

从很多发达国家房地产业发展历程看，在城镇化进入稳定期后，每年仍有数量可观的住房需求，房地产业增加值在GDP中的占比始终保持在相当比例。

“我们在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做，更好满足城镇居民刚性和改善性住房需求的任务还不少，房地产高质量发展仍有可观前景。”该负责人谈到。

中央经济工作会议对着力稳定房地产市场、加快构建房地产发展新模式作出部署。

会议强调，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。

对此，该负责人表示，接下来要重点抓好三方面工作：供需两端发力稳市场、积极推动房地产企业转型发展、加快构建房地产发展新模式。

“着力稳定房地产市场”被放在接下来房地产工作的首要位置。该负责人明确，一方面，供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设。另一方面，需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求。

东方金诚研发部分析师唐晓琳向21世纪经济报道记者表示，供给端严控增量、盘活存量，要通过控制供给避免库存压力加剧，推动地方政府加快去化节奏，从而改善供需关系。另外，近几年在政策引导和市场倒逼的双重作用下，新项目在得房率、户型设计、建筑质量等方面有显著提升，推动供给端实现质量和数量的双重改善。

在需求端，东方金诚首席宏观分析师王青表示，接下来可以因城施策继续放松限购，还可能通过针对居民房贷定向降息、财政补贴等方式，加大居民购房支持力度。另外，也可以期待针对房地产交易环节实施有力度的税费减免。这些方面都有充足的政策空间。

前述中央财办负责人还强调了接下来推动房地产企业转型发展的重要性。该负责人明确，支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型。同时，要进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求。

王青向21世纪经济报道记者指出，当前房地产“白名单”项目贷款额度已超7万亿元，较上年末增加2万亿元。接下来要引导商业银行加大对房企开发贷的投放力度，恢复前期房地产资金来源中国内贷款的改善势头。这不仅有助于保交房，也对化解房企信用风险有直接作用。

加快构建房地产发展新模式也是明年房地产工作的一大重点。前述负责人表示，要改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，合理把握房地产发展新模式各项基础制度出台时机，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧”，推动新旧模式平稳转换。

倪虹在署名文章中进一步介绍了改革完善房地产开发、融资、销售制度的重点。

具体来看，在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。

在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的机制。

在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。