7.48亿元开拍！西安烂尾金融地标寻接盘者

等待拍卖的苏陕国际金融中心 中房君/摄

石青玲/发自西安

在西安浐灞生态区的灞河畔，两栋已褪去脚手架、主体裸露的超高层双子塔，以沉默的姿态矗立了整整十年，它们曾是区域金融梦想的载体——苏陕国际金融中心，如今却是一道备受瞩目的“城市伤疤”。

近日，阿里资产交易平台发布了《（破）陕西中登投资有限公司土地使用权、苏陕国际金融中心在建工程项目及工程物资等》，意味着苏陕国际金融中心再次被摆上了货架。

这并非该项目首次寻求“重生”。早在2018年、2021年、2022年，苏陕国际金融中心就曾多次传出拟被接手的消息，但因价格未谈拢，始终未能成交。不过，此次拍卖不同于以往的“自救式处置”，而是陕西中登投资破产清算后的法定程序。这意味着，若无人竞价，项目将以评估价成交。

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停工近10年

苏陕国际金融中心走上拍卖席，直接原因是其开发主体陕西中登投资进入破产清算。

公开信息显示，西安市中级人民法院于2019年2月裁定受理陕西中登投资破产清算一案，2022年曾尝试重整但未能成功，最终于2024年12月26日裁定终止重整程序并宣告该公司破产，其核心资产自然进入司法处置流程。

这场危机源于“中登系”房企的盲目扩张。1998年，成立于上海的中登集团将发展中心转移至西安，成为最早一批“东企西进”的代表，它最早涉足的业务为石油化工，直到2001年才开始跨界进军地产，首个项目便是位于未央湖旁的美式别墅。

2003年，中登集团以9800万元竞得西安经开区71亩土地，这被称为“北城第一拍”，中登由此在西安地产界崭露头角。此后十余年间，中登集团以房地产和石油化工为双引擎，业务版图扩展至银川、渭南等地，累计开发房地产面积超300万平方米，一时风头无两，其中西安城北板块始终是中登布局的重点。

随着财富的快速积累，2009年至2015年，中登集团创始人宋玉庆连续7年上榜胡润百富榜，2014年更是以34亿元的身价位列陕西第二。2007年起，西安启动大规模城中村改造，嗅到机遇的中登集团同时上马十里铺、牛王庙、尤家庄、全家村等城改项目。

与此同时，2009年，陕西中登实业集团取得灞河畔60.159亩商业用地。根据规划，苏陕国际金融中心规划总建筑面积24.78万平方米，总投资约12亿元，定位为集银行、证券、律所等金融机构于一体的综合服务平台。彼时，宋玉庆谋划以“苏陕合作”为项目背书，在此地复制一个金融地标。

始料未及的是，2014年，西安房地产市场进入下行周期，叠加城改项目持续占用巨额资金，中登集团的资金链首次出现明显紧张，苏陕国际金融中心也随之停工。

2016年，昆仑信托一笔4.37亿元的债务提前到期，成为压垮项目的最后一根稻草，苏陕国际金融中心因无钱续建正式停工，并陷入长期法务纠纷。

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“重生”不易

项目现状

中房君实地探访了解到，这座规划中的“金融地标”目前处于半建成状态。

据了解，项目建设过程中经历了重大规划调整，原本设计高度为153.4米的双子塔，因2022年的限高政策要求，于2023年6月至2024年8月实施拆降工程，将32至37层拆除，最终保留至32层。

2015年1月全面停工至今，目前主体结构已完工，幕墙部分安装完成，但因后续拆降工程，部分已装幕墙被拆除，建筑内部仅完成少量砌体工程和管道预埋，电梯、空调等关键机电设备均未安装。

根据拍卖文件，该标的物评估价与起拍价均定为7.48亿元，竞买人需缴纳7481万元保证金方可参与竞拍，这一价格较开发商中登集团此前16.5亿元的一期投入，已折价超五成。按可售面积计算，每平方米起拍单价不足3000元，在所处核心地段堪称“地板价”。

价格之外，区位也是苏陕国际金融中心的一大优势。拿地之初，浐灞生态区才刚刚开发，这里还是一片荒芜；如今，项目周边已被成片的高端酒店和企业总部大楼包围，3号线也已经开通运营。

政策层面也迎来利好。今年政府工作报告首次提出“好房子”概念，将盘活存量用地和商办用房列为重点，为全国存量资产处置指明方向。住建部明确按市场化、法治化原则“一楼一策”分类处置，通过三级工作专班压实各方责任，对符合条件项目纳入融资“白名单”，对资不抵债项目加快破产重整或清算，优先维护购房人权益。

政策指引下，今年以来有多个城市地标迎来盘活机遇，如天津117大厦、成都绿地蜀峰大厦等。不过，在业内看来，苏陕国际金融中心此次能否“重生”，仍然困难重重。

“产权与权利瑕疵风险、现状与质量瑕疵风险、税费与费用超支风险等都是需要竞买人承担的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，拆降后的建筑需符合现行规划、消防、抗震等新标准，这可能与原设计可能冲突；开发主体能否变更为竞得人、是否需房地产开发资质，需自行咨询；工程前期资料、权证原件欠缺，补办成本或者难度未知。

首先要便是产权问题。拍卖公告明确提示，竞买人需自行协调第三方产权过户问题，且土地剩余使用年限不足24年。

根据公告，项目中573平方米土地已转让给西安浐灞河发展有限公司。另有3套房屋（6447.63平方米）被法院裁定以物抵债，7套房产（15037.67平方米）备案在第三方名下且未注销。这意味着，超过2万平方米的建筑面积存在产权争议，占可售面积的10%以上。竞买人需自行协调这些第三方产权的过户问题。

此外，项目还面临手续变更、工程现状影响后期施工等风险。拍卖公告显示，项目已停工多年且32~37层被拆除，可能存在影响使用、地基不均匀沉降、墙面剥落、渗水、地下室积水等情况，需竞买人自行前往进行风险评估。

有业内人士估计，项目后续至少需要3.5亿元才能达到使用状态，7.48亿元只是“入场费”，后续的资金投入和运营能力才是真正的考验。

截至12月15日，项目已有2268次围观，63人设置提醒，无人报名。