商业不动产REITs试点“开闸”在即，万亿存量资产迎盘活新机

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　　文章来源：财联社

　　近日，中国证监会党委书记、主席吴清主持召开党委（扩大）会议，明确表示“将尽快落地商业不动产REITs试点”。

　　78只产品募资超两千亿，商业不动产REITs试点即将落地

　　为推进商业不动产REITs落地，证监会已于11月28日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）。根据《征求意见稿》，商业不动产REITs被明确定义为通过持有或经营商业地产获取稳定现金流，并向份额持有人分红的封闭式公募基金。

　　大公国际研报指出，该定义确立了“资产持有、主动运营、稳定分红”三大支柱，并延续“公募基金-ABS-项目公司”的成熟法律结构，确保与现有体系顺畅衔接。

　　我国公募REITs市场自2020年4月启动基础设施领域试点以来，已形成一套相对成熟的法律与监管框架，并逐步将资产类型拓展至产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源等多个领域。Choice数据显示，截至发稿日，全市场已上市REITs产品达78只，通过IPO累计募集资金约2020.3亿元。市场运行平稳，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，于2025年12月15日收于1021.85点。

　　最新政策动态进一步拓宽了REITs的资产范围。12月1日，国家发改委发布的新版行业范围清单，已将基础设施REITs发行范围扩大至15大类，新增了商业办公设施、养老设施等领域。中银证券研报指出，商业不动产REITs将更聚焦写字楼、酒店、商业综合体等市场化运营的商业物业，对资产要求更侧重市场化运营条件。此次试点的推进，意味着公募REITs底层资产迎来新一轮扩容，标志着我国REITs市场迈入新的发展阶段。

　　表格：C-REITs政策脉络

资料来源：中国政府网、国家发改委、证监会网站，财联社整理

　　四十万亿存量待盘活，商业不动产REITs潜在市场或达万亿

　　华西证券研报指出，推出商业不动产REITs，旨在贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求，推动REITs市场高质量发展，丰富投融资工具，支持构建房地产发展新模式。该类REITs直接适用于已产生持续、稳定现金流的商业项目，将极大拓宽盘活资产的空间。

　　从市场存量看，公开数据显示，截至2025年5月末，全国3万方以上已开业零售商业约6700个，建面约6亿方，其中五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游）合计占比约60%。

　　中研普华产业研究院报告指出，我国狭义商业地产（零售物业、办公物业和酒店）存量规模约为40万亿至50万亿元，商业不动产2%-3%的可证券化率计算，其REITs市场潜在规模可达8000亿至15000亿元。

　　大公国际研报进一步指出，商业不动产REITs试点的推出，将推动商业地产行业形成“开发-培育-证券化-资金循环”的良性运营体系，支持企业向“轻量分离”模式转型。同时，该类资产与传统股债相关性较低，可为投资者提供重要的资产组合分散工具。

　　中金公司研报认为，推出商业不动产REITs是应对后城镇化阶段盘活存量资产的顺势之举，有助于推动房地产行业从“开发销售”向“持有运营”转型，并通过资产标准化与公众定价释放其潜在价值。报告同时提示，未来仍需关注市场发展不及预期、不动产估值下行、长端利率上行等潜在风险。