广东
决定明年经济优先事项的2025年中央经济工作会议刚刚结束，房地产行业将翻天覆地。
通读会议通稿，大力提振内需已经成为高度共识。会议明确明年八项重点任务中，坚持内需主导，建设强大国内市场高居榜首。对房地产行业来说，其中最显眼以及最大的不同是，“高质量推进城市更新”纳入内需重点任务中。这意味着，明年要在城市更新领域实实在在花大钱了。
这种升级早有预兆。11月28日，广州甩出一颗 “重磅炸弹”——城市更新发展大会暨项目推介会正式启幕，一次性端出102 个城市更新项目，总投资约8077 亿元！这可不是小数目，相当于给广州经济打了一剂“强心针”！
01
8000亿大蛋糕，城中村改造吃了大部分
这次推介的102个项目，堪称一份广州城市升级的“豪华菜单”。从中心城区的老旧小区到庞大的城中村，从闲置旧厂到历史文化街区，全部涵盖。
城中村改造是这一轮旧改的绝对主力，而危房自主更新以其灵活便捷的优势在旧改中崭露头角，挣得一席之地。目前花都等多个区正在积极探索推进自主更新。
在大会集中签约的越秀区瑶台村城中村改造项目、海珠区得胜岗片区更新改造项目、荔湾区聚龙湾片区启动区更新改造项目等24个代表性项目中，得胜岗片区就是海珠区积极推进自主更新的标杆性项目。这是广州首个成片连片危旧房自主更新试点，采用了“居民出一点、企业出一点、政府补一点”的创新筹资机制。项目将同步扩建省一级万松园小学、拓宽万松路，全面提升片区公共服务水平。目前整体腾退率达71%，预计2028年全面竣工。
项目效果图 图源：大洋网
瑶台村城中村改造项目与聚龙湾片区启动区更新改造项目各有典型性，前者是广州“依法征收、净地出让”新模式标杆项目，后者是广州首个旧厂、旧城、旧村成片连片改造的地标项目。
瑶台村城中村改造项目与三元里、广州火车站片区共同构成广州城市更新四大重点片区之一——广州火车站重点片区更新的核心。
瑶台村城中村改造项目包括瑶台、王圣堂、沙涌南3个自然村，项目改造范围97公顷，采用“依法征收、净地出让”新模式，划分三大组团，分片分期推进，将带动超600亿元投资。
瑶台城中村项目改造效果图 图源：广州日报
项目于2024年7月启动，1天内实现了《广州市城中村改造条例》中关于2个“三分之二”比例要求，12天同意率达到了96%以上，整体改造推进速度极快，当前项目一期首开区已启动，一期用地获广东省政府批准，沙涌南片区 S4 地块征地补偿方案公布。
按下“加速键”的瑶台村城中村改造项目吹响了广州火车站片区改造的冲锋号，与同步推进前期工作的三元里村改造项目形成“你追我赶”的改造态势。
根据规划，项目一期预计2026年底建成。也就是说，最迟明年年底，我们将看到广州火车站片区改头换面，迎来全新的城市面貌。
02
不只是拆迁，旧改的“广州新玩法”
纵观广州近期重点推介项目，一个清晰的观感是，广州旧改早已跳出“拆建卖地”的传统套路，正在开发出越来越多的新玩法。
仔细拆解这些项目的推进逻辑，不难发现当前广州旧改的核心驱动力其实就三类：科技巨头驱动，城市战略规划引领，民生需求推动。
比如华为研发中心的入驻，直接倒逼并加速了罗冲围整个片区的更新规划，推动松溪片区产业从传统商贸、摩配业态，向智能网联汽车、新能源、信创产业转型，形成“研发中心+上下游产业链”的产业集群。自2020年华为区域总部落户后，百度阿波罗、中软国际等14家高新企业已相继进驻，带动白云区软件信息技术服务业主体突破1.4万户，产业规模首破百亿。
松溪片区效果图：共享生活客厅（罗冲围片区国际设计竞赛第一名优胜方案）
图源：广州市规划和自然资源局白云区分局
同样，小鹏汽车全球研发总部落户天河智谷，对柯木塱村、凌塘村、元岗村和长湴村等区域的旧改产生了直接的拉动作用。旧改不仅要为小鹏提供总部空间，更要围绕这个智能网联新能源汽车的龙头，构建一个涵盖研发、设计、测试等环节的产业生态圈。
这背后是广州对旧改思路的转变：不再是“先拆后招商”，而是“为科技巨头量身打造产业集群”，使旧改成为实现城市产业升级的战略工具。
旧改，要服务于城市产业与规划升级的目标。
这也是近年来罗冲围片区，柯木塱村、元岗村、凌塘村、长湴村等环五山创新策源区跃居广州旧改速度第一梯队的底层逻辑。
而以城市战略规划引领，除了广州火车站重点片区进展快速，同时为了完善汇聚广州塔、珠江新城等地标的城市会客厅界面，近年来广州也在快速推进新中轴线海珠片区旧改项目。片区内东风村已获市政府批复、三滘村改造方案已落地实施。
作为项目的关键拼图，轻工职业学校、华军科创谷等地块已率先启动拆除，客村布衣港产业园、畅流工业园同步推进拆改。近日，海珠区政府正式发布客村花园东地块征收决定，核心地段补偿标准最高达6万元/㎡，叠加各类奖励与补助后，创下广州主城区旧改补偿新高。
值得关注的是，这场大规模的空间焕新，不只是解决了城市升级的“旧问题”，更悄悄撬动了广州商业格局的“新变局”。
众所周知，广州一向缺乏顶级奢侈资源，这不是什么新鲜事。但是大规模的旧改成为正在冲击广州传统的商业格局，部分重点旧改项目为顶级商业在广州的落地以及快速发展带来了新契机。
比如聚龙湾片区启动区更新改造项目，已明确引入太古里等顶级商业IP，其15万平方米的太古里商业体量甚至超过成都太古里，与白鹅潭万象城将填补广州西部顶奢商业空白；于近期正式获批的珠江新城最后一块“宝地”——马场地块将引入SKP在内的“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链。
聚龙湾太古里效果图 图源：广州日报
这些项目通过旧改落地，将成为广州打造消费地标，重塑商业格局，提升全球消费资源配置能力的“超级王牌”。
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