融创持续盘活存量资产，地标项目“重庆湾”动工

界面新闻记者 | 李香才

界面新闻从融创中国了解到，重庆湾项目近日正式开工。此次全面动工，标志着这一地标项目正式从“盘活”阶段迈入“兑现”阶段。项目预计将于2026年初正式亮相。

据介绍，重庆湾项目位于重庆“两江四岸”核心区的中心位置，独揽南滨路1.5公里滨江岸线，可以正面观望长江与嘉陵江交汇，与来福士、大剧院等城市地标隔江对望。重庆湾项目被解放碑、江北嘴与弹子石“黄金三角”三大CBD环绕，此外，周边还有故宫文物南迁纪念馆、慈云寺等文保古迹，可以说是集“顶流地段+极致景观+深厚文化”于一身的稀缺核心资产。

重庆湾项目总建筑面积约100万平方米，计划打造集居住、商业、文化体验于一体的超大型综合性项目。目前，A3地块已率先启动全面建设，总建面约45万平方米。198米的整体建筑地标将重塑重庆两江四岸天际线。

同时，项目还将积极引入重庆头部教育资源，推动区域板块教育升级。此外，滨江商业地块也已聘请国内顶级商业咨询机构，计划打造重庆商业先锋领地，创新商业形态、引入多元消费场景，为城市商业发展注入新活力。

追溯过往，重庆湾项目最初由阳光100中国控股有限公司开发，名为“重庆阳光100国际新城项目”及“慈云寺老街项目”。

北京盈科（上海）律师事务所资产律师陆鼎告诉界面新闻：“当时是计划和解放碑、江北嘴、弹子石等组成两江的黄金地标，但是后来阳光100出现了资金链危机。”

由于资金问题，2019年4月，阳光100对外表示，将重庆阳光壹佰房地产开发有限公司70%股权卖给融创西南房地产开发（集团）有限公司。根据公开信息，重庆阳光壹佰的主要资产为位于重庆市南岸区的两个物业开发项目，一是重庆阳光100国际新城项目，二是慈云寺老街项目。

彼时有分析称，这类收购对于融创来说的确是个不错的手段，即从一些出现资金问题的中小房企获得地产项目。而当时融创中国也表示，不会刻意收购一些所谓爆雷公司，但是只要符合标的需要就会出手。

融创收购重庆阳光壹佰股权后，将其整合为重庆湾项目，计划打造集住宅、商业、办公于一体的城市综合体。然而，受房地产行业调整及融创自身资金链压力影响，项目再次停工。

陆鼎对界面新闻表示：“融创接手后压力也比较大，总共百万方左右的项目资金占用不小。2022年前后项目再次停工，这个项目成了核心地段的城市伤疤。”

项目成为烂尾工程后，期间累积大量债务，涉及多家金融机构及施工方，且因长期停工存在手续缺失、消防隐患等问题，盘活难度较大。

直到今年初，项目出现了转机，重庆湾项目获得中国长城资产的关键融资，迈出了盘活的第一步。2025年1月23日，在重庆市南岸区政府支持下，中国长城资产管理股份有限公司联合融创中国、招商银行、中信信托等多方达成融资合作，注资不超过24.76亿元，用于债务重组及新增开发资金。

作为重庆两江交汇核心区位的百万方综合性项目，重庆湾项目对推动南滨路片区城市更新、提升两江四岸区域整体形象、促进重庆城市高质量发展具有重要意义。也正是基于此，当地政府对于项目的盘活尤为重视。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对界面新闻分析指出：“南岸区政府不是‘站台’而是‘操盘’。包括成立工作专班，制定市场化重组方案，协调法院、债权人、拆迁户和金融机构，解决司法查封、拆迁安置、规划调整等堵点，最终创造出重庆首例‘政府主导、市场化路径’的地产债务重组案例，为项目提供信用背书和制度保障。”

柏文喜进一步分析说：“重庆湾项目的盘活采用了债务重组+新增融资+品牌/监管输出的一揽子方案。先由长城资产出资不超过24.76亿元，把原债权、诉讼、拆迁等历史包袱整体打包重组成新SPV，实现风险隔离；再配套新增开发贷款，锁定专户、封闭运行；同时由长城旗下长城国富置业输出品牌并对后续开发、销售、资金流进行全过程监管，形成金融-开发-监管闭环。”

对于融创来说，重庆湾项目的盘活同样意义重大。

重庆湾项目被融创定位为进入重庆二十年来最具战略意义的作品。融创中国执行总裁兼成渝区域总裁张强在项目开工仪式上表示，融创将集结全集团优质资源与核心团队，将多年积累的高端营造经验与创新理念全力倾注，坚决兑现各项承诺，让重庆湾项目成为两江四岸的新风景、城市发展的新名片。

在柏文喜看来，此举保住了融创在成渝核心资产，而如果烂尾将对品牌形成重创。更为重要的是，有助于恢复市场信用。“这是继武汉桃花源、上海董家渡之后，融创再次引入AMC成功盘活的标杆，有助于后续债务展期与融资。”

我国城市发展已迈入从“增量扩张”转向“存量提质增效”的阶段。2025年中央城市工作会议明确指出，当前和今后一个时期的城市工作，要以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手。

12月11日召开的中央经济工作会议也指出，要高质量推进城市更新。

陆鼎分析指出：“这几年长城、东方、信达、中信金融都通过首笔资金+管理监督这种方式，串起政府、银行、开发商、客户，这是不可或缺的力量。四大AMC的穿针引线能力未来在城市更新和纾困方面会发挥更多价值。”

柏文喜也指出，这种模式目前已经从“单点救火”发展到“系统重建”，“政府信用+AMC资金+开发商专业”三方协同，形成可复制、可推广的范式。央企AMC从“坏账批发商”升级为“城市运营商”，通过“融智+融资”深度绑定项目全周期，为超大特大城市核心区再开发提供金融工具箱。

值得注意的是，融创中国债务重组也取得进展。11月5日晚间，融创中国在港交所发布公告，约96亿美元的境外债务重组获香港高等法院批准。

中指研究院企业研究总监刘水对此分析指出：“此次香港高等法院批准，标志着融创第二轮境内外债务重组全部完成，这轮债务重组后整体偿债压力预计下降近600亿元人民币，每年可节约大量利息支出。随着债务规模减少，资产负债率明显下降，修复资产负债表，有利于公司的可持续经营。”

不过，随着重庆湾项目的盘活和推进，融创仍面临诸多挑战。

陆鼎对界面新闻分析指出：“第一是历史遗留问题，因为前后拖的年限比较长，拆迁安置问题，遗留诉讼处理等都要抓紧推进，避免影响开发和取证进度；第二是开发速度与质量的平衡，项目需要长城国富和融创联审，如何在硬约束下保速度保质量，融创需要快速适应；第三是当地政府做了顶级商业与教育配套的定位，融创作为市场化主体需要合规推动落地；第四是要面临市场考验，在下行期或者磨底期如何让购房者更有信心，将产品换成销售现金流，是最终兑现承诺的关键。”

柏文喜还表示，剩余地块的规划调整需要加快推进，由于项目毗邻慈云寺等文保区，文保审批也需要尽快落实。此外，融创作为操盘方仍需持续现金流投入，若销售节奏低于预期，二次资金链压力仍存。