全国房地产开发投资下降，中央财办：是“去库存”的结果

“房地产开发投资延续下降态势，这是各地消化库存、严控增量的结果，是房企应对当前市场形势的理性选择，对此要客观分析、正确看待。”

16日晚间，新华社发布中央财办有关负责同志对2025年中央经济工作会议精神的详细解读。在谈及房地产市场发展现况时，中央财办有关负责同志作出上述回应。

国家统计局数据显示，1～11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下滑15.9%。同期，房地产新开工面积同比降幅达到20.5％。在销售端，1～11月，全国新建商品房销售面积和销售金额分别为78702万平方米和75130亿元，分别同比下降了7.8%和11.1%。

楼市“去库存”工作则取得进展。11月末，商品房待售面积75306万平方米，比10月末减少301万平方米。其中，住宅待售面积减少284万平方米。

“总体来说，当前，无论是新房销售去化的周期，还是二手房的挂牌量及去化周期，大部分城市仍超过了合理区间。因此，短期内必须要控制供给。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

李宇嘉同样认为，目前，全国房地产新开工、开发投资和销售等主要指标的下行趋势，不仅是行业收缩的被动结果，也是主动严控增量的反映。在房地产供求关系发生重大变化的背景下，控制增量是缓解库存压力，平衡供求关系，进而稳定房价和预期，实现止跌回稳的必经之路。

2025年中央经济工作会议在部署明年的房地产工作时提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。

中央财办有关负责同志认为，房地产关联性强、涉及面广，社会上关注度很高。今年以来，尽管 “区域市场走势出现分化，各城市房价涨跌不一”，但“新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄”。

针对明年“着力稳定房地产市场”的相关工作部署，中央财办有关负责同志提出，要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展。下一步，将重点要抓好三方面工作：

一是从供需两端发力稳市场。供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设。需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求。

二是积极推动房地产企业转型发展。支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型。同时，要进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求。

三是加快构建房地产发展新模式。改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，合理把握房地产发展新模式各项基础制度出台时机，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧”，推动新旧模式平稳转换。

中央财办有关负责同志同时提到，要看到我国房地产高质量发展仍有较大空间。

他认为，从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放；从改善性需求看，尽管我国城镇住房总量已经不小，但区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度还不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求。

他还提及了一组调研数据：不少城市反映，一些群众卖旧房买新房的意愿上升。与此同时，今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%。“‘好房子’总体不愁卖，说明改善性需求潜力还很大。”

住建部数据显示，2024年房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%。

中央财办有关负责同志认为，在城镇化进入稳定期后，每年仍有数量可观的住房需求，房地产业增加值在GDP中的占比始终保持在相当比例。此外，在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做，更好满足城镇居民刚性和改善性住房需求的任务还不少，房地产高质量发展仍有可观前景。

另据中指研究院预测，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平米。其中，改善性住房需求预计达到新增总需求的四成，成为未来住房消费的核心增长点；按照城镇化率年均提升0.7个百分点来计算，未来五年里新增的3640万城镇人口也能带动住房需求增加16.1亿平米；此外，随着城市发展阶段转变，拆迁改造带来的住房需求预计将回落，但其仍将为市场提供一定支持，预计未来五年拆改需求约13.4亿平米。