解绑商服用地后 中建方程、中建智地联合拿下北京丰台张郭庄地块

观点网 沉寂百余天后，北京丰台土地市场终于再度出现成交，依旧延续近一年的底价成交主旋律。

12月16日，丰台北宫镇张郭庄村0204-6028住宅地块正式完成出让，中建方程与中建智地联合体以13.54亿元底价将该地块收入囊中，折合楼面价约2.84万元/平方米。

当下北京新房市场承压、房企普遍收紧投资节奏背景下，这宗地块的成交并不令人意外。

同时也宣告这宗历经多次挂牌出让的住宅用地，终于尘埃落定。

三次挂牌波折

回顾张郭庄6028地块的出让过程，经历几次波折。

首次登场是在2024年9月底，彼时张郭庄6028住宅地块与6029商业金融地块打包推出，形成典型的“住宅+商服”组合。住宅部分占地约3.18公顷，规划建筑面积约4.77万平方米；商业金融地块占地约1.18公顷，规划建面约2.12万平方米。

这一组合在规划层面并不复杂，但在市场层面却“水土不服”，以无人报名收场。

第二次尝试是在2025年4月，相关部门对供地方案进行了调整，将商业金融地块从出让清单中剥离，仅保留6028住宅用地单独出让。

然而市场反应平淡，地块未能如期成交，再度进入“候场”状态。

直到此次第三次挂牌，张郭庄6028地块终于迎来买家。此时，市场环境虽未出现明显回暖，但地块条件、价格预期与潜在买家的匹配度，已趋于合理。

最终，中建方程与中建智地联合体以底价13.54亿元摘得。

根据出让文件，6028地块为R2二类居住用地，用地规模约3.18万平方米，规划地上建筑面积约4.77万平方米，容积率1.5，限高24米（局部30米），不设土地上限及销售指导价，全部建设商品住房，不再配建保障房，并鼓励打造全龄友好社区及超低能耗建筑。

从区位条件看，6028地块位于丰台区北宫镇永定河西地区，处于五环至六环之间，北侧紧邻地铁14号线张郭庄站，同时规划中的地铁1号线支线也在此设站。

根据公开信息，1号线支线工程已于2024年1月开工，计划2027年6月底通车，未来将形成“双地铁”换乘条件。

从供应节奏来看，与6028地块同期“陪跑”的多宗地块，包括朝阳三间房、小红门、酒仙桥、十八里店，以及丰台万泉寺、新宫、亦庄X24、昌平北四村等，新房项目大多已经入市销售。

中建系抱团拿地

中建方程此次出现在张郭庄，并不令人意外。

从今年在北京的公开市场表现来看，中建方程的投资节奏相当审慎，仅在7月3日于延庆新城小营板块摘得一宗住宅用地，总价约5.6亿元，并打造为中建·臻源府项目。

该项目于今年9月27日首次开盘认购218套，截至目前已完成275套网签，全盘去化约86%。成交均价3.22万元/平方米，约为预售价的九折。加上126个车位，项目网签金额总计10.36亿元，地价覆盖率185%。

中建方程在北京市场“试水成功”，也让其更加坚定在北京“补仓”的念头。

无论是延庆项目还是此次张郭庄地块，中建方程都并非临时入场。以臻源府为例，在拿地前便已参与一级土地整理，对地块条件与后续开发节奏有更为充分的预判。

而在张郭庄片区，中建方程介入时间更早、程度更深。

张郭庄6028、6029地块所在区域的棚户区改造及环境整治工程，正是由中建方程旗下公司负责实施，同时相关市政交通基础设施建设亦由其承担。这意味着，在地块正式进入市场之前，中建方程已对片区情况有所了解。

从中建体系内部来看，中建方程虽为中国建筑全资子公司之一，但在地产板块中的定位更多偏向城市更新、棚改及综合开发。

相较中建智地、中建壹品、中建玖合等频繁参与核心区土拍，中建方程在公开市场上的动作较少，更多选择在“熟悉的区域、熟悉的模式”中推进项目。

早在2021年，中建方程旗下公司便参与张郭庄项目首批地块的前期开发工作；2023年，继续投资建设张郭庄安置房工程三期项目，规划总建筑面积超过15万平方米。

多年的持续介入，使得张郭庄对中建方程而言，更像是一块反复打磨过的“熟地”。

从这一角度看，此次摘得6028地块，也是一次在充分评估基础上的顺势承接。

未来，该地块预计以低密度住宅产品入市，体量不大，但对产品定位、定价策略与去化节奏提出更高要求。

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