房屋律师：债务人低价卖房，债权人如何追回？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

赵女士曾因一起附义务赠与纠纷被法院判决返还400万元（A号判决），后经二审维持（B号判决）。判决生效后，赵女士未履行还款义务。

2023年8月，赵女士与邻居周先生签订《房屋买卖合同》，约定将其名下的一号房屋（位于某孔雀城小区）以70万元出售给周先生。双方称系遛狗时相识，无其他关系。

但在办理过户时，二人向当地不动产登记部门提交的《存量房买卖合同》中，房屋成交价却写为“100元”，并据此完成资金监管（仅监管100元）和产权过户。过户次日，周先生的女儿才分多笔向赵女士转账共计70万元。

债权人王女士（原案原告）发现后认为：赵女士在被执行期间低价转移房产，明显是恶意串通逃避债务，遂起诉请求确认该100元买卖合同无效，并将房屋恢复登记至赵女士名下。

赵女士辩称：卖房是因生活困难，70万元是真实交易，100元仅为配合资金监管流程填写，非真实意思表示。

周先生则称：自己不知赵女士涉诉，购房款已全额支付，交易合法有效。

二、裁判结果

法院判决：

赵女士与周先生于2023年9月7日签订的《存量房买卖合同》（成交价100元）无效；

周先生于判决生效后10日内，协助将一号房屋恢复登记至赵女士名下。

三、法院说理

法院认为：

根据《民法典》第146条，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效；

本案中，双方真实交易价格为70万元，但为规避资金监管时限，在官方备案合同中故意填写100元，属于典型的“阴阳合同”；

更关键的是：在未收到任何定金或预付款的情况下，赵女士即同意将房屋过户，明显违背正常交易逻辑；

周先生从未入住该房屋，购房款由其女儿在过户后集中大额现金存入再转出，资金流向存疑；

赵女士在负有大额债务未清偿的情况下迅速转移唯一房产，主观恶意明显；

虽然70万元转账真实存在，但不能掩盖100元备案合同系虚假意思表示的事实。

综上，该备案合同无效，房屋应恢复原状，以便后续执行程序依法处置。

四、律师提示

“100元过户”不是避税妙招，而是法律雷区

备案合同价格严重偏离市场价，极易被认定为虚假交易，导致合同无效。

过户前未收定金？高风险信号！

正常买卖必有定金或首付款保障，零预付即过户，法院会高度怀疑真实性。

债务人转移房产，债权人可申请撤销或确认无效

即使房款“表面真实”，若存在逃避执行意图，仍可能被穿透认定。

资金监管≠形式走过场

利用监管规则漏洞填写象征性金额，不仅违规，还可能构成恶意串通。

“不知情”难免责

买方若未尽合理审查义务（如查产权状态、涉诉情况），可能被推定“应当知情”。

北京房产律师提醒：

房屋交易金额巨大，切勿为图方便或避税而签署“阴阳合同”。

真实交易，必须真实备案——否则，房子没了，钱也可能打水漂。