4万元+/㎡买番禺，原来购房者选了这些小区……

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

昨日（15日），国家统计局公布了11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

2025年11月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。

一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，其中广州新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，二手住宅销售价格环比下降1.2%。

从走势可见，广州新建商品住宅销售价格降幅环比收窄，二手住宅销售价格环比进一步回落。

具体看成交均价情况，克而瑞数据监测显示，在顶豪项目集中网签带动下，11月广州商品住宅成交41224元/㎡，环比结构性上涨26%，同比结构性上涨21%，这是继2024年2月后广州商品住宅成交均价再次突破4万元+/㎡大关的月度。

另一方面，有消息称，号称番禺新晋顶豪项目的香江1号传出了最新的备案价：

项目备案价6万元/㎡起，最高可达23.2万元/㎡，户型涵盖144-330㎡。

换言之，假如传言成真，香江1号的备案价甚至可以媲美市中心的豪宅项目。

那么，假如是与全市11月均价同等的水平，4万元+/㎡可以在番禺买到什么样的房子呢？

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在新房市场上，克而瑞数据监测显示，2025年1-11月，番禺均价4万元+/㎡新房成交1398套，较去年全年减少53%。

不仅如此，番禺该类产品的市占率也在逐年下滑。

克而瑞数据监测显示，2025年1-11月番禺区4万元+/㎡新房市占率9%，较2022年高峰时期减少14%。

具体到板块上，克而瑞数据监测显示，2025年1-11月番禺区4万元+/㎡新房成交主力项目为汉溪万博板块，共成交953套，区占比68%。

同时这也是汉溪万博板块连续四年蝉联该产品成交套数冠军。

产品类型方面，克而瑞数据监测显示，2025年1-11月番禺区均价4万元+/㎡新房成交主力户型为120-144㎡，共成交615套，占比44%，较去年全年提升1%，其次是90-110㎡与144㎡以上，二者成交占比相同，均为24%；其中90-110㎡成交占比较去年全年扩大4%，144㎡以上户型成交占比与去年持平。

那么，番禺区到底有哪些均价4万元+/㎡的新房项目受到购房者青睐呢？

以4万元+/㎡成交套数TOP10排行榜为例，克而瑞数据监测显示，长隆万博悦府以544套成交夺得冠军，其次是越秀万博和臻，成交261套，绿城玉海棠以141套位列第三。

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在二手房上，克而瑞数据监测显示，2025年1-11月番禺区均价4万元+/㎡成交618套，较去年全年微增4%。

成交的走俏，其中一个原因在于二手别墅成交占比提升。

克而瑞数据监测显示，2025年1-11月番禺均价4万元+/㎡二手别墅成交141套，占比也由2021年的6%提升至今年以来的53%。

也正因如此，克而瑞数据监测，2022-2025年，144㎡以上户型成为番禺均价4万元+/㎡二手房主力成交，年均成交突破百套，其中今年成交393套，占比64%。

那么，今年以来番禺均价4万元+/㎡二手房成交热门小区都有哪些呢？

以成交套数TOP10排行为例，位于洛溪大石板块的别墅盘裕景花园(东区)以39套成交获得该类产品成交冠军，星河湾半岛一号园、越秀和樾府一期均成交34套，依次位列第二、第三位。

按照板块划分，TOP10项目中洛溪大石板块占据6个项目，其次是汉溪万博板块2个项目，市桥南、大学城板块各1个项目上榜。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。