泊寓被摆上“抵押货架”，一次残酷的成年礼

当万科将旗下长租公寓品牌“泊寓”的核心资产，再次摆上质押台，交付给大股东深铁集团时，一个残酷而矛盾的现实被摆上了台面。

这个曾被寄予转型厚望、承载“租购并举”理想的战略业务，此刻正以“抵押品”的身份，为母公司的生存而战。

这究竟是一次无奈的断腕求生，还是一次价值的残酷正名？当行业集体陷入“理想丰满、现实骨感”的困局，泊寓的命运轨迹，是否也为所有长租公寓指明了一条从“母公司负担”到“独立价值支柱”的荆棘之路？

我们试图穿透抵押合同的表象，解码这场交易背后，关于成长、价值与出路的深层信号。

天津泊寓被抵押

今年11月17日，万科间接全资持股的天津市泊寓商业运营有限公司，将天津泊寓津滨商业运营管理有限公司（下称“泊寓津滨商管”）2000万元出资额质押给大股东深圳市地铁集团有限公司，占所持股份比例100%。

这并不是泊寓资产首次成为担保物。

今年7月底，万科就曾将泊寓津滨商管持有的公寓资产，作为借款的担保之一质押给了深铁。

在万科近期密集交付的质押资产包中，除了天津泊寓，还有万物云股份、万丈资本100%股权等。

11月28日，万物云发公告称，控股股东万科企业将持有的1532.11万股公司股份抵押给深铁集团。

12月10日，贵阳万科房地产有限公司持有99%股权的贵州创汇万科投资有限公司，继续将贵州融通小微企业金融超市管理有限公司1亿元出资额质押予深铁，占所持股份比例100%。

12月11日，万科将万丈资本有限公司（下称“万丈资本”）5000万元出资额（对应100%股权），质押给深铁集团。

这一系列动作，是万科应对短期流动性压力的务实之举。

但它也指向一个更具象征意义的现实：曾被寄予厚望、作为房企转型标杆的长租公寓业务，在凛冽的寒冬中，正从“战略未来”的展台，退回到“应急资产”的货架。

泊寓的命运，成为观察整个长租公寓行业在资本逻辑与理想愿景间挣扎的样本。

泊寓从战略旗手到优质资产

时间回溯至数年前，泊寓作为万科旗下集中式长租公寓品牌，承载的不仅仅是租赁业务，更是探索存量资产运营、获取稳定现金流的战略野心。它代表着一种从“开发销售”到“持有运营”的转变。

然而，当房企的流动性危机来临，泊寓展现出了它的另一重身份：一份近乎完美的抵押品。其资产权属相对清晰，能产生持续、可预测的租金现金流，背后还有万科品牌的信用与管理体系作为隐性加持。

对于提供紧急流动性的深铁而言，这比许多仍在开发周期或去化艰难的住宅项目，是更让人安然的担保物。

泊寓已经成为全国集中式公寓龙头老大，截至今年9月底，泊寓共运营管理 28万间长租公寓，其中 20.4 万间已开业，出租率94.3%，营收27.4亿元，贡献稳定现金流。

今年4月，深铁置业与深圳泊寓签署深铁项目租赁运营合作框架协议，双方首个合作项目已经于10月份落地。

行业困境的显微镜

泊寓的遭遇并非孤例，它精准地放大了长租公寓行业的集体困境。

其一，盈利之困，难以弥合的回报周期。

长租公寓本质是微利、长周期的存量运营生意。其核心在于通过精细化管理和规模效应，提升净租金回报率。

然而，这一属性与国内房企过去依赖高杠杆、快周转的“开发思维”格格不入。

当母体自身血液（现金流）充足时，可以耐心培育；一旦母体失血，这类前期投入大、回报慢的业务，便首先面临断供，甚至被“变现”以反哺核心生存需求。

其二，融资之殇，缺乏闭环的“死资产”。

健康的商业模式需要“投、融、建、管、退”的完整闭环。

尽管保障性租赁住房REITs已破冰，但门槛高、规模有限。对于绝大多数市场化运营的长租公寓资产，有效的资本化退出通道依然狭窄。

它们因此大量沉淀在房企或运营商的资产负债表上，成为无法盘活的“沉淀资产”。在危急时刻，将其质押换取流动资金，几乎是唯一能实现的“金融化”操作。

其三，模式之惑，社会属性与资本诉求的拉锯。

长租公寓具有保障民生、稳定租赁市场的准公共产品属性，其租金涨幅受到社会舆论与政策的双重约束。

然而，资本市场要求与之匹配的财务回报。

这种内在的张力，使得长租公寓在吸引纯粹财务投资者时常常陷入尴尬。万科将泊寓质押给具有城市服务商属性的国企深铁，或许正是这种矛盾的一个微妙注脚——资产从追求回报的民营房企，流转到兼顾社会责任与战略协同的公共平台。

泊寓何以能为母公司“撑腰”？

尽管沦为“抵押品”凸显了行业困境，但反过来看，泊寓资产能被深铁这样的国资巨头认可并接收，这本身就是一个强烈的信号：长租公寓业务已经“长大成人”，其内在价值获得了关键验证，甚至能在母公司危难时，以其独特的资产属性为其“撑腰”。

这种“撑腰”体现在三个层面：

第一，信用“撑腰”，提供稀缺的、可质押的优质资产。

在房地产行业信用普遍收缩的当下，清晰、能产生稳定现金流的资产是极其稀缺的金融资源。泊寓成熟的资产包（权属清晰、运营体系完整、现金流可预测）构成了万科资产负债表上“硬通货””的部分。

可以说，包括泊寓在内的资产，成为了万科在当前阶段从大股东乃至未来可能从其他金融机构获取流动性支持的“信用基石”。

第二，模式“撑腰”，验证存量运营能力的未来价值。

抵押事件本身，残酷但客观地证明了万科在长租公寓领域构建的“投、改、管”能力具有市场价值。深铁看中的不仅是资产本身，更是附着在其上的成熟运营体系和团队。

这向市场表明，万科并非只有开发能力，其耕耘多年的存量资产运营能力，已成为一项得到认可的重要无形资产和转型成果，这为万科未来的商业模式提供了除开发以外的价值支撑。

第三，协同“撑腰”，成为战略合作的关键纽带。

此次抵押并非简单的“断腕求生”，而是发生在一场有计划的股东借款框架内。

泊寓资产成为连接万科与深铁战略利益的更紧密纽带。

对于深铁而言，获得这批资产可能意味着补全其“轨道+社区”生态中关键的居住环节；对于万科，则通过出让部分资产权益，换取了生存空间和与重要股东更深的绑定。泊寓在这里扮演了“战略资源”的角色，促成了更深度的利益协同，为母公司稳住了最关键的“大后方”。

因此，“泊寓成为抵押品”的背后，存在着一个更具深意的反转：它不再是需要母公司持续输血的“成本中心”，而是已经成长为能够以其确定的资产价值和运营能力，在关键时刻为母公司的信用和战略纵深提供关键支撑的“压舱石”业务。它的“被抵押”，恰恰证明了它已经长大成人。

结语

当然，泊寓真正的“长大成人”，不仅仅是能在危机时为母公司“撑腰”，更要能在和平时期实现“财务独立”——即通过REITs等渠道建立自身完整的资本循环，从万科集团内部的优质资产转变为资本市场认可的独立投资品。

这才是行业最终的出路，也是泊寓们从“孝子”变为“自立门户的成年人”的标志。

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