当前房地产最大的问题，是信心彻底耗尽，悲观情绪病毒式传播

现在聊房地产，几乎没人能提起精神。不管是准备买房的、已经买房的，还是行业里的从业者，脸上大多带着焦虑。

很多人都在问，房地产到底怎么了？

有人说房价还是太高，有人说需求没了，但其实都没说到根上。当前房地产市场最大的问题，根本不是价格和需求，而是信心彻底被耗尽，一种“房价还会跌”的悲观情绪，正像病毒一样在全社会蔓延。

更让人揪心的是，本该托底市场的救市措施，却总是挤牙膏一样慢慢出台，不仅没稳住信心，反而让大家的悲观情绪越来越重。

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要搞懂现在的房地产市场，不能只看表面的涨跌，得先把核心逻辑和关键事实捋明白，不然很容易被片面信息带偏。

第一，核心矛盾是信心崩塌，当前房地产最大问题不是价格高、没需求，而是悲观情绪病毒式传播，形成“下跌预期—观望不买—数据下滑—更悲观”的恶性循环；

第二，市场数据已大幅调整，经过近5年调整，房地产开发投资较2021年峰值跌超40%，新房开工面积跌近80%，销售面积和销售额直接腰斩，70个大中城市仅8个新房环比上涨；

第三，真实需求依然存在，未来十年住宅年需求至少8亿平，加上商业、写字楼等总体需求保守超10亿平，不少城市房价已适配中等收入家庭购买力；第

四，悲观情绪有多重推手，法拍房、银行直供房持续压低价格预期，部分自媒体为流量疯狂炒作下跌话题，放大恐慌；

第五，政策能改变预期，去年“9.26”政策出台后，市场信心曾明显修复、数据改善；

第六，救市力度不足加剧困境，救市措施挤牙膏式推出，难以形成合力，进一步耗尽市场信心。

简单说，现在的房地产市场，缺的不是买房的人，缺的是相信“买房不会亏”的信心。

一、触目惊心的调整：数据已跌过均衡点，却仍止不住下滑

如果单看数据，你可能会觉得房地产早就该触底反弹了。

毕竟经过近五年的调整，很多指标都已经跌得超出预期，甚至过了市场本身的均衡点。

先看一组扎心的数据：1-11月房地产开发投资下降15.9%，这是本轮调整以来的最大跌幅，较2021年14.76万亿元的峰值，今年全年大概率跌破9万亿元，跌幅超40%。

新房开工面积更惨，比最高峰跌了近80%，相当于以前建10套房，现在只建2套。

销售端更是直接腰斩，2021年巅峰时期，房地产销售额18万亿元、销售面积18亿平，而今年肯定会跌破9万亿、9亿平，直接砍半。

再看房价，70个大中城市里，只有8个城市的新房价格环比上涨，剩下的不是跌就是持平，二手房更是无论同比还是环比都在跌，不少地方的房价甚至已经腰斩。

按道理说，跌到这个程度，不管是投资还是自住，都该有需求进场了，而且很多城市的房价，相对于中等收入家庭的购买力来说，已经到了可以承受的范围。

但现实是，市场还在继续下滑，根本没有止跌的迹象。

这背后的核心原因，就是大家对房价的预期彻底坏了，所有人都在等“再跌一点”，没人敢轻易出手。

二、病毒式传播的悲观情绪：把“观望”变成了“共识”

现在的房地产市场，最可怕的不是数据差，而是悲观情绪的病毒式传播。

这种情绪就像传染病一样，从一个人传到另一个人，从一个城市蔓延到全国，最终让“不买房、等下跌”变成了全社会的共识。

你随便打开手机，刷到的房地产相关内容，几乎全是负面的：“某小区房价暴跌20万”“法拍房数量再创新高”“某房企又爆雷了”。

这些内容里，不乏一些自媒体为了流量刻意炒作，把个别案例放大成普遍现象，用夸张的标题和文案制造焦虑。

更关键的是，市场上的一些现象也在不断强化这种悲观预期：法拍房的大量出现，让大家觉得房价还会继续探底；银行直供房的推出，又给本就低迷的房价雪上加霜。

在这种氛围下，不管是刚需还是改善型购房者，都开始观望。

刚需担心现在买房，明年房价就跌，辛苦攒的首付打水漂；改善型购房者觉得，现在换房成本高，而且未来房子可能越来越不值钱，不如先持币观望。

就连一些房地产从业者，也对市场失去了信心，不少中介都在转行。

这种全民观望的状态，让市场成交量持续低迷，而成交量低迷又进一步印证了“房价不行了”的悲观判断，形成了恶性循环。

就像有人说的，最恐惧的不是恐惧本身，而是所有人都陷入了恐惧。

三、救市“挤牙膏”，才是信心耗尽的致命一击

很多人把信心崩塌归咎于市场调整，但其实更致命的是救市措施的“挤牙膏”模式。

在市场最需要信心支撑的时候，政策出台总是遮遮掩掩、力度不足，不仅没起到托底作用，反而让大家觉得“政策没底气”，进一步加剧了悲观情绪。

这两年，我们确实看到了不少救市政策，比如降低首付比例、下调房贷利率、放松限购限贷等。

但这些政策大多是分批次、分城市推出的，力度也是慢慢加大的，就像挤牙膏一样，一点一点往外挤。

对于市场来说，这种“挤牙膏”式的救市，根本形成不了合力，也无法给市场足够的信心。

大家会觉得，政策总是“留一手”，说明对市场的信心也不足，自然也就不敢相信市场会很快好转。

反观去年“9.26”政策出台后，市场信心曾一度明显改善，数据也得到了修复。

这就是因为当时的政策足够明确、力度足够大，给了市场清晰的预期，改变了之前的悲观叙事。

这也说明，政策只要足够有力、足够果断，是完全可以打破悲观循环的。

但现在的问题是，救市政策总是“慢半拍”“力度弱”，每次出台一点小政策，不仅没稳住市场，反而让大家觉得“这点政策没用，市场还得跌”，信心就这样一次次被消耗，直到彻底耗尽。

四、破局关键：用“强政策”打破悲观叙事，重建市场信心

要想让房地产市场走出困境，关键不是再出台多少小政策，而是要打破当前的悲观叙事，用强有力的政策重建市场信心。

从叙事经济学的角度来说，现在的核心命题就是改变预期，让大家重新相信房地产市场是稳定的、有价值的。

首先，政策必须足够果断、足够有力度。

不能再搞“挤牙膏”式的推出，而是要出台一揽子强有力的措施，比如进一步降低房贷利率、优化限购限贷政策、加大对房企的资金支持、规范法拍房市场等。

只有这样，才能让市场感受到政策的决心，改变“政策没底气”的印象。

其次，要规范市场信息传播，打击那些刻意炒作负面情绪、制造焦虑的自媒体，让市场信息更客观、更真实，避免悲观情绪被过度放大。

更重要的是，要让大家看到房地产市场的长期价值。

房地产依然是国民经济的重要支柱，而且真实需求一直存在，未来十年每年至少有8亿平的住宅需求。

只要市场预期稳定，这些需求就会逐步释放。2026年稳经济、稳地产，关键就是要重新构建乐观叙事，让大家相信，房地产市场不会一直低迷，而是会回归稳定健康的发展轨道。

五、信心比黄金更重要，政策要敢出“大招”

对于房地产市场来说，信心从来都比黄金更重要。

现在的市场，不缺需求，不缺购买力，缺的是相信“买房是安全的”的信心。

而重建信心，不能靠市场自己慢慢恢复，必须靠政策的强力推动。

那些担心“政策救市会推高房价”的人，其实大可不必。

当前市场的核心是预期崩塌，不是需求过热，政策救市的目的是稳住预期，让市场回归理性，而不是让房价重新暴涨。

如果继续放任悲观情绪蔓延，不仅房地产市场会持续低迷，还会影响到整个宏观经济。

希望接下来的救市政策，能少一点“挤牙膏”，多一点“大动作”，用足够的力度打破当前的悲观循环。

只有这样，才能让购房者重新敢买房，让房地产从业者重新有信心，让房地产市场真正迎来转折点。

毕竟，稳定的房地产市场，不仅关乎行业本身，更关乎每一个人的生活和整个经济的稳定发展。