从一则案例看合同的根本违约及违约方解除权的获得

• 陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/杨晋华

一、案例检索

（一）案情简介

2018年9月26日，某公司作为出租方、某酒店作为承租方签订《房屋（场地）租赁意向协议》，协议约定：出租房屋位于吉林省长春市高新技术产业开发区震宇街X号。出租部分为西楼（共6层）的1-6层及食堂、水房、设备间；南侧办公楼（共四层）的第一层。出租房屋总面积7132平方米，场地面积2267平方米。房屋租赁期共123个月，自2018年10月1日至2028年12月31日，双方均认可此租赁期限，在此期间内，房屋（场地）租赁合同一年一签，非因不可抗力，双方均无拒绝续签合同的权利。签订租赁合同时，下一期合同自上一期合同结束之日前10日内签订，双方均无权利拒签。下一期合同的内容即条款延续上一期合同内容及条款，原则上双方均无权利变更，如需变更，需甲乙双方协商并书面确认方可变更，签订的变更书作为补充协议，具备相同的合同效力。自2018年10月1日至2019年12月31日租金小计1,700,000.00元（房屋租金1,400,000.00元，场地租金300,000.00元）。租金浮动：每过三年，从下一年租金自上一期租金基础上上浮5％，直至租赁期限截止。协议签订后，某公司将案涉房屋交付某酒店使用。

2021年1月15日，某公司作为出租方、某酒店作为承租方再次签订《房屋（场地）租赁合同》，约定该合同为第三期租赁合同，共12个月，自2021年1月1日至2021年12月31日。乙方承诺，租赁该房屋作为开设洗浴及商务宾馆使用，乙方在承租房屋内开展其他经营活动事项，需提前15个工作日通知甲方，并经甲方书面同意。如乙方未经甲方同意擅自变更租赁物用途，甲方有权直接解除合同。租金小计1,700,000.00元(房屋租金1,400,000.00元，场地租金300,000.00元)。租金以年为单位支付，乙方于合同签订之日起七日内将本合同约定的租金一次性汇至甲方指定银行账户。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。房屋租赁期间乙方有以下行为之一的，甲方有权不通知乙方，单方面解除合同，收回出租房屋，对甲方造成损害的，甲方有权在未到期部分租金中扣除。（1）未经甲方书面同意，大规模装修、私自添附设施或拆改变动房屋结构及安全设施的。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（4）利用承租房屋存放危险物品或者进行违法活动。（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，经甲方或相关部门催收后仍不交纳或已经给甲方造成损害、损失的。（6）累计拖欠房租3个月以上。

2020年1月5日、2021年1月15日，某酒店两次与某超市签订《租赁合同》，将案涉房屋第一层西侧临街房屋转租给某超市，用于超市经营。某酒店自述某超市于2020年1月开业，案涉房屋第5层用于经营足道，足道于2018年开业，一楼部分房屋用于经营包子铺，包子铺于2021年开业，以上两家店铺均系自己经营。

原告某公司以某酒店私自转租、欠付租金为由，起诉请求：1.解除《房屋（场地）租赁意向协议》（以下简称《意向协议》）；2.判令某酒店向某公司支付私自转租的违约金7,000元，以及改变租赁用途违约金7,000元；3.判令某酒店向某公司支付逾期支付租金的滞纳金3,400,000元；4.判令某酒店向某公司支付逾期支付租金的利息27,285元（以700,000元为基数，自2021年1月23日起至2022年1月22日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率一年期计算，为27,285元）；5.判令某酒店向某公司返还房屋，并支付房屋占有使用费908,219元（自2022年1月1日起暂计至2022年7月14日，按日租金4,658.53元计算，为908,219元），上述费用合计4,349,504元；6.本案诉讼费用由某酒店负担。

（二）争议焦点

1.关于某酒店是否存在擅自转租行为。

2.关于某酒店是否存在改变房屋用途的违约行为。

3.某酒店是否存在逾期支付租金的违约行为。

（三）裁判要旨

1.关于某酒店是否存在擅自转租行为。

《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”某酒店与某超市转租案涉房屋发生在2020年1月，至某公司2022年3月起诉已经过两年有余。某酒店租用的是某公司案涉楼房的一部分，案涉楼房中除某酒店外，还有某公司的华北事业部长春办事处以及长春分公司、员工宿舍，院内有某公司的库房，超市位于一楼临街，招牌明显且紧邻院内入口，进入某公司院内对超市清晰可见。在两年多的时间内，某公司主张于起诉前才发现某酒店转租，不符合常理。某公司在起诉状中亦称2021年2月某酒店将房屋私自转租，说明至迟在此时其已知晓转租情况。根据以上事实应当认定某公司知晓某酒店转租事宜，未及时提出异议，应视为同意转租，不能因此认定某酒店存在违约行为。同时，某酒店租赁的房屋总面积为7132平方米，而出租给某超市的面积仅为362平方米，转租面积仅为总面积的5%，即便未经某公司同意构成违约，亦属于违约程度显著轻微，不影响某公司作为守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，某公司不能因此获得解除权，其以此主张解除合同，本院亦不予支持。

2. 关于某酒店是否存在改变房屋用途的违约行为。某公司主张案涉租赁合同中约定租赁案涉房屋作为开设洗浴及商务宾馆使用，而某酒店将部分房屋用于开设足道、生鲜超市以及包子铺，构成违约。本案中，某酒店已提供证据证明包子铺、足道虽分别登记在某酒店法定代表人亲属及某酒店员工名下，但实际为其自身经营，故某酒店为提高服务品质，增设早餐店（包子铺）、足道等业务，仅属于酒店多项经营，并未超出餐饮服务及酒店服务的经营范围。而就转租某超市用于经营生鲜，亦未超出某酒店销售食品的经营范围，某公司以此主张某酒店违约并支付违约金，本院不予支持。且上文已经论述某超市仅占某酒店租赁房屋的极小一部分，即使属于改变用途，构成违约，符合双方约定的解除条件，但就其面积而言亦不能构成根本违约，某公司以此主张解除《意向协议》，本院亦不予支持。

3. 关于某酒店是否存在逾期支付租金的违约行为。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项之规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，虽然某酒店迟延交付租金的事实存在，但通过某酒店刘某国与某公司张某明的微信聊天记录可以看出，新冠肺炎疫情影响了酒店收入，双方已就延缓交付租金一事进行协商，某公司亦对某酒店存在经营困难表示理解并同意某酒店晚交租金。其后，某酒店已经足额缴纳2021年租金。故依据上述规定，某公司再以此主张解除与某酒店签订的《意向协议》并要求某酒店支付迟延履行的违约金，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，某公司主张解除《意向协议》的事由均不成立，本院对其该项主张不予支持，同时，某公司基于解除协议而主张某酒店腾迁，本院亦不予支持。

4.二审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，认为是否续签合同，应遵循自愿原则。现某公司以向法院提起诉讼方式要求解除《意向协议》，即实质上选择终止合同权利义务关系，且于庭审中明确拒绝续签《房屋（场地）租赁合同》，系属上述法律规定“（一）法律上或者事实上不能履行”，属于当事人意思自治范畴，不违反上述法律规定，案涉租赁合同亦应解除。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当遵循诚信原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第五百八十条是因非金钱债务不适用强制履行，而赋予非金钱债务的债务人以违约解除权。只有在出现该条规定的三种情形，违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，合同已不具备继续履行的条件，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方的现实既得利益不因合同解除而减少。本案中，某酒店与某公司签订的《意向协议》系双方真实意思表示，双方应信守约定。《意向协议》约定租期123个月，某酒店为履行《意向协议》，已投入了大量的资金装修、经营。故维护《意向协议》的稳定性应当是首选，某酒店可以继续经营获益，某公司也可以基于《意向协议》取得租金收入。只有在《意向协议》继续履行将造成双方利益失衡时或存在无法继续履行的情形时才能予以解除。现某酒店不存在根本违约行为，且仍在继续使用案涉房屋经营，《意向协议》不存在事实上无法继续履行的障碍，某公司无权主张适用上述规定解除《意向协议》。双方每年签订的租赁合同是对《意向协议》的履行，某公司拒绝继续签订租赁合同构成对《意向协议》的违反。故二审法院仅以某公司不愿继续按照《意向协议》的约定签订租赁合同为由，依据上述规定认定案涉《意向协议》无法继续履行应予解除不妥，本院予以纠正。

（四）判决结果

吉林省长春新区人民法院于2022年9月22日作出吉林省长春新区人民法院（2022）吉0193民初620号民事判决：驳回某公司的诉讼请求。

某公司不服一审判决，提起上诉。吉林省长春市中级人民法院于2023年1月28日作出（2023）吉01民终322号民事判决：一、撤销长春新区人民法院（2022）吉0193民初620号民事判决；二、某公司与某酒店所订立的《房屋（场地）租赁意向协议》于2022年1月25日解除；三、某酒店于本判决生效后立即向某公司给付擅自转租违约金7000元、改变租赁用途违约金7000元，共计14,000元；四、某酒店于本判决生效后20日内腾迁完毕并向某公司返还案涉租赁房屋(吉林省长春市高新技术产业开发区震宇街X号)；五、驳回某公司的其他诉讼请求。

某酒店不服二审判决，申请再审。吉林省高级人民法院于2023年5月11日作出吉林省高级人民法院（2023）吉民再158号民事判决：一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2023）吉01民终322号民事判决；二、维持吉林省长春新区人民法院（2022）吉0193民初620号民事判决。一审案件受理费39,408元，减半收取计19,704元；二审案件受理费39,408元，均由被申请人某公司负担。

二、律师说法

（一）合同履行过程中构成根本违约的情形。所谓根本违约，是指当事人一方的违约行为，使得另一方当事人订立合同的目的完全落空，无法实现；非根本违约，是指当事人一方的违约行为，虽然没有产生另一方当事人无法实现其订立合同目的的后果，但造成了另一方当事人的损失，如延迟履行义务等。现实生活中的违约情形纷繁复杂，应当判断是否构成根本违约。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”明确了法定解除的实质性条件是不能实现合同目的。本条规定中“不能实现合同目的”的判断标准是违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了债权人的履行利益，使得当事人订立合同所追求的履行利益不能实现。此类情形主要包括：1.不能履行合同主要债务。2.拒绝履行。又包括：当事人在履行期限届满前以明示或者默示方式拒绝履行合同非主要债务；当事人在履行期限届满后拒绝履行主要债务的；当事人在履行期限届满后不履行其他合同义务致使合同目的不能实现的。3.履行与约定严重不符，无法通过修理、更换、降价等方法进行补救，致使不能实现合同目的。4.履行主要债务之外的其他合同义务不适当，致使不能实现合同目的。在当事人的违约行为未构成根本违约时，不能因此解除合同。

二、合同履行过程中，违约方的解除权。一般而言，违约方不享有合同解除权。但是，在一些长期性合同，如房屋租赁合同，在履行过程中，双方形成合同僵局。一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。因此，《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”此条第二款赋予违约方申请终止合同权利义务的权利。违约方起诉请求解除合同的，符合下列条件的，法院依法予以支持：1.违约方不存在恶意违约的情形，即违约方不履行债务的原因，并非是有能力而不履行，而是丧失了履行能力；2.违约方继续履行合同，将对其明显不利；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。违约方解除合同的，其本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。同时，应当注意适用上述条款赋予违约方解除权是在满足上述条件下可以依法通过诉讼行使解除权，而非任意解除权，不能仅凭违约方的意愿行使。