温州楼市暗流涌动：24万套安置房入市，将如何重塑购房格局？

温州五年建成24万套安置房，背后隐藏的楼市信号值得深思

安置房与商品房的博弈：温州楼市的转型阵痛与新生机遇

安置房洪峰下，温州楼市迎来理性调整期，刚需购房者迎利好

从安置房数据看温州楼市变革：政策引导与市场调节的双向奔赴

温州楼市近期因一组数据引发广泛讨论。浙江日报潮新闻报道提及，近五年温州市区累计完成109个行政村整村改造，高标准建成安置房24万余套。这一数据经温州住建部门转发确认后，许多人首次意识到安置房建设规模已庞大到远超预期。

这些安置房如一股“隐形”的供应潮，正悄然改变温州楼市的生态格局。若按平均每套居住三人计算，24万套安置房可满足70余万人的住房需求。而温州市区常住人口约316万，意味着这批安置房理论上能覆盖超过22%的常住人口住房问题。这还未计入工程建设拆迁安置房、三产安置房等类型，实际安置房总量可能接近30万套。

温州楼市曾经历过剧烈波动。2006年至2011年间，温州市区商品房销售均价从每平方米8045元上涨至34674元，五年涨幅超过3倍。当时炒房热情高涨，部分投资者甚至整栋购买楼盘。然而2011年后，楼市调控政策与民间借贷危机双重压力下，温州房价连续40多个月下跌，不少项目价格大幅回调。

正是在市场调整期内，大规模安置房建设稳步推进。拆迁户通常能获得多套安置房，若按一户三套估算，可能衍生出十几万套额外房源。这些房源一旦集中进入二手房市场，将对商品房形成价格压力。近年来温州市区二手房年成交量维持在2万套左右，面对潜在的巨大供应量，供需关系可能发生转变。

安置房与商品房的博弈已经显现。有拆迁户因补缴房款需要而急售房产，定价往往低于市场水平。这种“价格战”效应会影响整体市场预期，导致“价格越跌，购房者越观望”的循环。2023年数据显示，温州市区商品住宅可售面积出清周期长达33.9个月，明显高于健康水平。

面对市场变化，温州政府已出台多项政策进行引导。2023年12月，温州推出“房票”新政策，允许房票记载人购买新建商品住房时抵用首付，将拆迁需求引导至商品房市场。更引人注目的是，2025年浙江省试点专项债收购存量商品房举措，温州有3个项目获得资金支持，用于收购存量房作保障性住房。这种“以购代建”模式既消化库存，又增加保障房供应。

事实上，温州早在2016年就尝试过货币化安置方式，当年温州市区房屋征收货币化安置比例从2.6%大幅提升至23.98%。在高额补偿推动下，拆迁户成为购房生力军，个别新开盘项目中，持拆迁补助的购房者占比一度达到50%。

单纯去库存并非长久之策，温州楼市需要更深层的结构优化。完全停止新建安置房不现实，更可行的路径是优化供应结构，将部分拆迁需求引导至商品房和二手房市场。吸引郊县居民到温州市区购房是另一条路径，短期可依靠学区优势吸引周边地区有就学需求的家庭，但长远看根本出路在于提升城市吸引力和竞争力。

经过多年调整，温州楼市已呈现一些积极变化。炒房团基本绝迹，市场以本地自用需求为主。同时，温州银行业金融机构不良贷款余额和不良率持续下降，显示金融风险逐步化解。安置房潮虽然带来挑战，但也促使市场回归理性。

对刚需购房者而言，价格合理的安置房提供了上车机会。对城市发展来说，这也是优化住房供应体系的窗口期。高端商品房满足改善型需求，安置房解决基本居住需求，保障房覆盖低收入群体——差异化定位和功能互补才是楼市健康发展的基础。

温州楼市正在经历的供给侧改革，不仅关系到房地产市场本身，更影响着城市的经济活力和未来发展。在政策引导、市场调节和公众期待的共同努力下，温州楼市有望找到新的平衡点。